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DEBERES DE USO, CONSERVACIÓN Y REHABILITACION (i)
• Consecuencia función social propiedad
– Política de arrendamientos (prórroga forzosa, congelación
rentas, LAU 1964)
• TRLS 2/08 (art. 9.1)
– Contenido del derecho de propiedad del suelo: deberes y
cargas.
El derecho de propiedad de los terrenos, las instalaciones,
construcciones y edificaciones, comprende, cualquiera que sea
la situación en que se encuentren, los deberes de dedicarlos a
usos que no sean incompatibles con la ordenación territorial y
urbanística; conservarlos en las condiciones legales para servir
de soporte a dicho uso y, en todo caso, en las de seguridad,
salubridad, accesibilidad y ornato legalmente exigibles; así como
realizar los trabajos de mejora y rehabilitación hasta donde
alcance el deber legal de conservación. Este deber constituirá el
límite de las obras que deban ejecutarse a costa de los
propietarios, cuando la Administración las ordene por motivos
turísticos o culturales, corriendo a cargo de los fondos de ésta
las obras que lo rebasen para obtener mejoras de interés
general.
DEBERES DE USO, CONSERVACIÓN Y REHABILITACION (ii)
• Afecta propietarios:
– Toda clase de terrenos y
– Construcciones
• Obligación de mantenerlos e condiciones de
–
–
–
–
Seguridad
Salubridad
Accesibilidad
Ornato público
• Además:
– Normas protección del medio ambiente
– Patrimonio arquitectónico y arqueológico
– Rehabilitación urbana
• Ley Ordenación edificación (L 38/99)
– Deber conservar en buen estado edificación mediante adecuado
uso y mantenimiento (art. 16)
– Libro del Edificio
DEBERES DE USO, CONSERVACIÓN Y REHABILITACION (iii)
• Límite deber conservación: Declaración de ruina
– No sólo posible demolición (prohibida en Bienes de Interés
Cultural, art. 24.2 LPHE); también rehabilitación
– Salvo obras imprescindibles evitar riesgos bienes y personas
– Suspensión órdenes de ejecución en curso
• Indemnización por vinculaciones singulares relativas a la
conservación de edificios (art. 35.b TRLS 2/08)
– Dan lugar en todo caso a derecho de indemnización las lesiones
en los bienes y derechos que resulten de los siguientes
supuestos: (…) b) Las vinculaciones y limitaciones singulares
que excedan de los deberes legalmente establecidos respecto
de construcciones y edificaciones, o lleven consigo una
restricción de la edificabilidad o el uso que no sea susceptible de
distribución equitativa
CONTENIDO ÓRDENES EJECUCIÓN
• Cumplimiento deberes uso y conservación
• Sin necesidad de que se reflejen en plan ordenación:
– Obras indispensables condiciones adecuadas fachadas y
espacios visibles vía pública
– Mantener limpieza y vallado solares
– Retirar carteles y elementos impropios
• Procedimiento (10.3 RDU)
–
–
–
–
–
Audiencia interesado
Detalle obras y actuación a realizar
Plazo ejecución
Posible ampliación plazo (alternativa interesados)
Incumplimiento: expediente sancionador y nuevo requerimiento
(especialidad del procedimiento gral. Ejecución sustitutoria; TS
3.5.1989, Azdi. 3642)
• Coste: propietarios
SUPUESTOS RUINA
• Económica:
– coste obras necesarias consolidación o
conservación supere 50% valor actual edificio
o plantas afectadas (excluido terreno)
• Técnica:
– edificio presente un agotamiento generalizado
de sus elementos estructurales o
fundamentales
• Urbanística:
– sea precisa la realización de obras que no
puedan ser autorizadas por encontrarse el
edificio en situación de fuera de ordenación
PROCEDIMIENTO RUINA
• Normal
– De oficio o a instancia de parte
– Previa audiencia propietario; inquilinos;
administración competente en materia patrimonio
cultural
– Necesidad demolición o rehabilitación
(planeamiento) en plazo previsto
– Ejecución a costa del obligado
• Inminente
– Casos de urgencia
– Amenaza de ruina ponga en peligro seguridad
personas y bienes
– Desalojo del inmueble
– Demás medidas resulten estrictamente necesarias
evitar daños
INSPECCIÓN PERIÓDICA EDIFICIOS
• Origen en Ley 6/1994 (art. 87)
• Obligatorio en edificaciones que superen
determinada antigüedad
– 50 años: Valencia; Extremadura, Castilla-la Mancha
– 30 años: Madrid
BIBLIOGRAFIA (i)
• Ramos Medrano, J.A.: Las dos caras de la órden de
ejecución, RDU, núm. 127 (1992)
• Rodríguez de Santiago, J.M.: Deber urbanístico de
conservación y órdenes de ejecución, Revista Jurídica
de la UAM, núm. 6 (2002)
• Rodríguez Andión, R.J.:La inspección periódica de
edificios como mecanismo de aseguramiento del
deber de conservación: insuficiencia de la regulación
actual, Ciudad y territorio-Estudios territoriales, núm.
139 (2004)
• García-Bellido, J.:Nuevos enfoques sobre el deber de
conservación y la ruina urbanística, RDU, núm. 89
(1984)
• Ferrando Correll, J.V.:Edificios ruinosos. Supuestos de
declaración y procedimiento, Civitas, 1990
BIBLIOGRAFIA (ii)
• García-Alvarez, G.: La ruina en el Derecho urbanístico
crisis y evolución del modelo tradicional, Aranzadi,
2007
• Abad Liceras, J.M.: La situación de ruina y demolición
de inmuebles del patrimonio histórico, Montecorvo,
2000
• Luis Arroyo Jiménez, L.:Conservación, mejoras y
rehabilitación urbanística, RDU, num. 226 (2006)