Download LA TASACION DE LA VIVIENDA SOCIAL Arq Eduardo Elguezabal

LA TASACION DE LA VIVIENDA SOCIAL
Arq Eduardo Elguezabal M.
emazzolla@yahoo.com.ar
(54-11) 4902 9432
Carrera de Especialización en Tasación de Inmuebles y Valoración de Proyectos
FADU-UBA/Universidad Politécnica de Valencia
Director
La denominada “vivienda de interés social”, promovida por el sector público, constituye un punto
central de las preocupaciones sociales en los países de Latinoamérica.
A través de la acción pública y de organizaciones de la comunidad, la respuesta al problema de los
sectores carenciados está en núcleo del efectivo cumplimiento del Derecho a la Vivienda, de rango
constitucional en casi todos nuestro países.
Las operatorias que rigen o han regido en ellos varían en las características y modalidades de
participación de los distintos actores involucrados, y también en el régimen en que las unidades
habitacionales se adjudican. Las opciones para la vivienda social se suelen enmarcar en las figuras
clásicas del derecho de propiedad, siendo los regímenes especiales de concesión de uso o
comodato opciones originalmente pensadas para períodos acotados que no obstante se prolongan
indefinidamente, salvo excepción.
En ese marco general, para dar cierta realimentación a los fondos específicos u operatorias, los
regímenes contemplan la necesidad del pago de cuotas vinculadas por una parte a la capacidad
económica –necesariamente muy reducida-, de los requirentes, y por el otro a algún cálculo
vinculado al valor o al costo de las viviendas en sí, que debería ser revisado. Por otra parte, la
determinación de gastos comunes (expensas) vinculados al mantenimiento, al no partir de un
criterio integral y ajustado, los torna de difícil cumplimiento.
Creemos que la valuación o tasación de la vivienda social y sus aspectos vinculados merece ser
tema de análisis detenido, porque es parte del éxito o fracaso de muchas acciones públicas. Por
ello proponemos una primera aproximación al encuadre del tema, punto específico de la
especialidad valuatoria, dirigida en este aspecto a un tema social.
El encuadre de la reflexión podría definirse a partir de los siguientes ejes:
. valuación del componente “tierra” en las viviendas sociales
. el costo real de las construcciones como elemento para determinar un valor social
. el mercado formal e informal sobre las viviendas sociales
. por último, la definición de un concepto de “valor económico-social de la vivienda”, que posibilite
un abordaje realista y sostenible de los planes, coadyuvando a cumplir con el derecho a una
vivienda digna.
Concluiremos sobre estos aspectos, previo análisis exhaustivo de la normativa oficial de
valuaciones de la Argentina y las posibilidades que ofrece para encuadrar el tema de la
valuación de la vivienda social, análisis desarrollado bajo la dirección del suscripto en la
Carrera de Especialización en Tasación de Inmuebles y Valoración de Proyectos de la FADUUBA.
La ponencia propone, finalmente, la integración de este punto de investigación en los círculos
donde se estudia el problema de la vivienda.
Buenos Aires, agosto de 2007
LAS NORMAS NACIONALES DE VALUACION EN LA ARGENTINA
El objetivo central del dictado de Normas Nacionales de Valuación por el Tribunal de Tasaciones
de la Nación, en virtud de la ley 21626, está dirigido a unificar criterios de tasación a nivel
nacional. En consecuencia, las Normas fueron concebidas con la flexibilidad necesaria que
permitiera su aplicación directa en la esfera oficial, y también en la actividad privada.
El carácter general que sigue la normativa está definido por:
1. amplitud conceptual, a los efectos de superar rigideces dogmáticas.
2. adaptabilidad, para afrontar las cambiantes circunstancias que se reflejan en el valor de los
bienes.
A los efectos de su estructuración formal, el cuerpo normativo aborda:
1.
2.
3.
4.
La definición de los Principios Generales expresados sintéticamente.
La adopción de Conceptos de Valor.
La explicitación de Definiciones Técnicas de carácter operativo.
La clarificación de los Procedimientos Técnicos que aseguren la obtención de valores
fundamentados.
Con el fin de evitar una dispersión normativa que dificultaría la realización de las valuaciones,
resultaba oportuno recoger en un texto integrado todas las normas sobre la materia, sin perjuicio
de establecer determinadas peculiaridades en función de la finalidad de la tasación.
Se reproducen los conceptos fundamentales de esta normativa general, para posteriormente
abordar el tema específico de la vivienda social, es decir, cómo se puede encuadrar la valuación
de la vivienda social en el marco normativo vigente.
PRINCIPIOS Y CONCEPTOS DE VALOR. VALOR DE TASACION
I. PRINCIPIOS
Valuar es determinar el valor económico que tiene un bien o un conjunto de bienes, en una fecha
precisa, para un fin establecido. En función de lo expresado, se enuncian tres principios
fundamentales:
•
•
•
Principio de sustitución.
El valor de un bien es equivalente al de otros activos de similares características
sustitutivos de aquél.
Principio de temporalidad.
El valor de un bien está en función de la fecha de la tasación.
Principio de finalidad.
La finalidad de la valoración condiciona el enfoque, el método y las técnicas por seguir.
II. CONCEPTOS DE VALOR
1. Valor de mercado
Es el importe neto que razonablemente podría esperar recibir un vendedor por la venta de
un bien en la fecha de la valoración, habiéndose verificado técnicamente las características
del mismo, y suponiendo una comercialización adecuada, que existe al menos un
comprador potencial y un vendedor correctamente informados, y que ambos, comprador y
vendedor, actúan libremente sin un condicionamiento particular en la operación.
El valor de mercado puede ser obtenido:
a. Comparando sus características físicas y técnicas con las de bienes similares cuyo
valor se conoce, y ponderando luego la incidencia que puedan tener en su valor de
mercado las diferencias detectadas.
b. En función de los ingresos netos que sería capaz de generar y de la tasa de rédito
que se obtiene en ese mercado con bienes similares.
2. Valor del Costo de reposición (CR)
1. Bruto o a nuevo (CRB): Es la suma de las inversiones necesarias para reemplazar,
en la fecha de la valoración, un bien por otro nuevo de sus mismas características.
2. Neto o depreciado (CRD): Es el resultado de deducir del CRB la depreciación física
y/o funcional en la fecha de la valoración.
En el caso de bienes inmuebles, se suma en este caso el valor del terreno.
3. Valor de uso
Es el valor económico que tiene un bien para su dueño en razón de la utilización que de él
hace. Así entendido, se limita su utilización sólo para casos solicitados por el comitente ya
que el resultado no representa un valor objetivo.
III. VALOR DE TASACION
Es entonces el valor determinado en función de la finalidad de la tasación:
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
valuación para expropiaciones (valor objetivo).
valuación técnico-contable (para valuaciones patrimoniales).
valuación para la venta o adquisición de bienes
valuación para locación o concesión de uso.
valuación para garantía.
valuación para subasta
valuación para seguros.
valuación a efectos impositivos o de catastro.
valuación para servidumbres.
Valuación para la vivienda social
La finalidad de la tasación determinará la pertinencia de un concepto de valor (valor de
mercado, costo a nuevo o depreciado, valor de uso), en función del cual se adoptará la
metodología contemplada para la determinación del Valor de Tasación solicitado.
METODOLOGIAS
METODO DE COMPARACION.
1. Está basado en el principio de sustitución y permite determinar el valor de mercado de un
bien . Su aplicación requiere:
a. Establecer las cualidades y características propias del bien a tasar que influyen en
su valor.
b. Analizar el segmento relativo a los bienes comparables al que se valora y,
basándose en informaciones concretas sobre transacciones reales u ofertas,
obtener valores al contado de dichos bienes en la fecha de la tasación.
c. Seleccionar de la información obtenida una muestra representativa de bienes
comparables al que se valora, y homogeneizar los precios unitarios de los
elementos de la muestra con el del bien objeto de tasación, atendiendo a la fecha
de los datos seleccionados y a las diferencias o analogías observadas entre las
características: superficie, tipología y antigüedad de la edificación, entorno, o
cualesquiera otras relevantes, de aquellos bienes y las del bien a tasar.
d. Asignar el valor del inmueble en función del valor unitario obtenido.
2. La utilización de este método exige como requisitos indispensables:
a. La existencia de un mercado representativo de bienes comparables (formal o
informal).
b. Disponer de datos suficientemente representativos de ofertas y/o ventas (formales
o informales).
METODO DEL COSTO
Este método permite calcular el costo de reposición bruto o depreciado de edificios (o unidades)
terminados o en construcción.
1. Costo de reposición bruto (CRB)
Se determina sumando al valor del terreno en el que está edificado, calculado en la fecha
de la valoración, los gastos necesarios para edificar, en dicha fecha, un inmueble de sus
mismas características.
Entre los gastos necesarios se incluyen los siguientes:
a. Costo de construcción, considerándose como tal, la suma de los costos de
ejecución material de la obra, sus gastos generales, y el beneficio industrial
razonable del constructor (no el del promotor).
b. Costos de aranceles, derechos e impuestos de la construcción.
c. Honorarios técnicos por proyectos y dirección de las obras.
d. Gastos de administración.
Los gastos necesarios a tener en cuenta son los medios según las características del
inmueble, calculados con los precios existentes a la fecha de la valoración. No se
consideran como gastos necesarios el beneficio del promotor, ni cualquier clase de
gastos financieros o de comercialización.
En la determinación del valor de los inmuebles en construcción se tiene en cuenta la
situación de la obra ejecutada a la fecha de la valoración, sin incluir acopios ni mobiliario.
2. Costo de reposición depreciado (CRD).
Se determina deduciendo del CRB, la depreciación física y funcional de la edificación.
La depreciación de la edificación se calcula:
a. Aplicando al CRB, excluido el valor del terreno, la técnica de depreciación que se
adopte. El Tribunal de Tasaciones de la Nación utiliza la tabla de Ross-Heidecke.
La vida útil es la suma de la antigüedad más la expectancia de vida.
b. La depreciación funcional se calcula considerando el monto de los costos y gastos
necesarios para adaptar el edificio a los usos que correspondan.
Cuando la técnica de depreciación no resulta adecuada o compatible con las técnicas
constructivas y edad del edificio, se consideran los costos y gastos necesarios para
transformar el edificio actual en uno nuevo de similares características, a los efectos de
determinar la depreciación física.
La fórmula que se aplica para la depreciación física es:
Va= VR – (VR-Vr) K siendo:
Va:valor actual
VR: valor de reposición o costo de reposición bruto.
Vr:valor residual
K: coeficiente según porcentaje de vida transcurrida y estado. Tabla de Ross-Heidecke
PLANILLAS DE COMPARACION DE VALORES DE TIERRA Y DE VALORES VENALES Y
PLANILLAS DE COSTO DE REPOSICION DEPRECIADO (GRAFICOS ADJUNTOS)
Las planillas de análisis de valor son instrumentos para el procesamiento de la información y la
obtención de valores unitarios . Su uso correcto implica dos niveles:
•
•
la introducción de la información sobre los inmuebles que obran de antecedentes.
el procesamiento de la información en forma coherente y en función del objetivo propuesto.
EL CASO DE LA VIVIENDA SOCIAL
Creemos que la valuación o tasación de la vivienda social y sus aspectos vinculados
merece ser tema de análisis detenido, porque es parte del éxito o fracaso de muchas
acciones públicas. La ponencia propone entonces una primera aproximación al encuadre del
tema, punto específico de la especialidad valuatoria, dirigida en este aspecto a un tema social.
El encuadre de la reflexión puede definirse a partir de los siguientes ejes:
. valuación del componente “tierra” en las viviendas sociales
. el costo real de las construcciones como elemento para determinar un valor social
. el mercado formal e informal sobre las viviendas sociales
. por último, la definición de un concepto de “valor económico-social de la vivienda”, que
posibilite un abordaje realista y sostenible de los planes, coadyuvando a cumplir con el
derecho a una vivienda digna.
El artículo 14bis de la Constitución argentina establece el derecho a una vivienda digna. A su
vez, en el caso de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, el art 31 de su Constitución establece
que la vivienda digna y el hábitat adecuado son derechos ciudadanos. Como manifiesta el arq
Jaime Sorin (*), para que estos derechos se cumplan deben existir políticas públicas que los
ejecuten. Refiriéndose al caso de la Ciudad de Buenos Aires, en un documento producido por el
arq Sorin, decía:
“Vista la cantidad importante de viviendas que se han producido y el impacto que la dimensión de
los conjuntos provoca sobre el área en que están localizados asi como las variantes ideológicas –
tanto en lo urbano como en lo arquitectónico – que se encuentran detrás de lo construído, no es
admisible que se continue trabajando con criterios burocráticos que desconozcan al habitante
real... La vivienda, tratada con este enfoque, resulta un emergente del mercado inmobiliario y
esclava de la rentabilidad económica empresaria –aunque sea promovida por el Estado- dejando
de lado toda respuesta relacionada con el grupo social al que está dirigida”.
El subsidio hacia las empresas constructoras de mayor capital, la priorización los grandes
conjuntos de viviendas terminadas “llave en mano” -compitiendo con la oferta típica del mercado
privado-, una oferta rígida en las tipologías de viviendas y a costos absolutamente
desproporcionados para los sectores a los que se suponen dirigidas, más el desbalance entre
ingresos y gastos, hablan de un sistema en crisis que merece ser replanteado. Desde el
ángulo de la técnica valuatoria, cabe adentrarse en el tema del Análisis del Valor de la
Vivienda Social, como contribución a la obtención de respuestas más apropiadas.
En la Carrera de Especialización en Tasación de Inmuebles y Valoración de Proyectos de la
FADU-UBA, hemos producido bajo la dirección del suscripto un cuerpo de reflexión sobre
las posibilidades de abordaje del tema de la valuación de la vivienda social, en trabajo
mancomunado de docentes y alumnos, cuyas conclusiones se reproducen.
1) VALUACION DEL COMPONENTE TIERRA
En el caso de las viviendas sociales, un camino posible consiste en no considerar el componente
tierra en la valuación.
En la legislación argentina no está contemplado el Derecho de Superficie (que separa como
derecho real la tierra de las construcciones). Un proyecto de ley del diputado MC Marcelo
Arabolaza proponía su incorporación para la vivienda social, a efectos de conservar bajo la
titularidad pública la tierra y poder descontar de esa forma su valor. Si bien finalmente no fue
(*) Sorin, Jaime Rodolfo. “La producción de la CMV en el período 1993-2003”
aprobado, nuevas iniciativas en estudio, establecen la posibilidad de su constitución.
No obstante la limitación de la carencia de este instrumento, puede aceptarse desde la esfera
valuatoria la eliminación del componente en el cálculo del valor asignado a la vivienda. Es
compatible con las Normas Nacionales de Valuación.
2) COSTO REAL DE LAS CONSTRUCCIONES
En la valuación según Método del Costo Depreciado, que vimos anteriormente, se parte de un
costo de producción inicial. Lo cierto es que en los programas de vivienda social, estos costos
iniciales pueden estar sensiblemente aumentados por las empresas.
Un camino para el sinceramiento pasa necesariamente por estudios de costo reales y
actualizados, que podrían realizarse en las Universidades como valores testigo.
3) MERCADO FORMAL E INFORMAL EN VIVIENDAS SOCIALES
La vivienda social ofrece en nuestros países un importante mercado informal, no sólo en las
promovidas por el Estado sino también en las urbanizaciones espontáneas.
El Método Comparativo puede aplicarse a los mercados informales. No hay inconvenientes
mayores para ello. Puede ser una valiosa referencia al momento de establecer el valor real
de la vivienda a los más diversos efectos.
4) DEFINICION DEL VALOR ECONOMICO-SOCIAL DE LA VIVIENDA
La definición de un valor económico para la Vivienda Social deberá hacerse atendiendo entonces:
1ero) A la finalidad de dicha valuación, que es la determinación de un valor económico sostenible
para los beneficiarios atendiendo a un problema social.
2do) A partir de ello, deberá considerarse si se asigna un Valor de mercado (o Valor venal) o un
Costo de Reposición Depreciado. Un criterio aceptable podría ser realizar ambos cálculos y asignar
el menor.
3ero) Para obtener un Valor de mercado apropiado, se debería estudiar con las técnicas
establecidas el verdadero mercado de estas viviendas, es decir, contemplar el mercado informal.
4to) Para el Costo de reposición Depreciado, podrían seguirse dos caminos concurrentes: no
considerar el valor de la tierra -o hacerlo de una manera simbólica-, y establecer el costo inicial a
partir de cálculos realistas que no estén influidos por alzas injustificadas.
5to) Con estos elementos en la mano, factibles de realizar, se puede obtener un panorama real
del valor de las viviendas sociales.
Buenos Aires, agosto de 2007