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PLAN ESPECIAL PARA SUSTITUCIÓN DEL USO
RESIDENCIAL (PREDOMINANTE) POR EL USO
TERCIARIO (ALTERNATIVO)
PETICIONARIO
ARQUITECTO
SITUACIÓN
FECHA
REFERENCIA
PACIANO MORÁN ASTORGA
ALBERTO POSADO RODRÍGUEZ
CALLE SANCTI SPÍRITUS, 6. BENAVENTE (ZAMORA)
JUNIO DE 2012
074URB120
Alberto Posado Rodríguez
Arquitecto
Avda. Luis Morán, 47. Cp. 49600 — BENAVENTE (Zamora) — Telf. 980 16 27 33
albertoposado@gmail.com
Alberto Posado Rodríguez,
Arquitecto
Avda. Luis Morán, 47. Tel. 980 162 733. 49600 Benavente (Zamora)
ÍNDICE DEL DOCUMENTO
I. MEMORIA
1.0 ......................................................................................................................... INTRODUCCIÓN.
1.1 ..........................................................................................................................................................................AGENTES
1.2 .......................................................................... OBJETO DEL PROYECTO Y DESCRIPCIÓN DE LA PARCELA O SOLAR
1.3 ............................................................................................................................................................... ANTECEDENTES
2.0 ........................................................................... DESCRIPCIÓN DE LA PROPUESTA ADOPTADA
2.1 ........................................................................................................................................................................ OBJETIVO
2.3 ............................................................................................................... VIABILIDAD CON INCIDENCIA URBANÍSTICA
2.4 ........................................................................................................................................ EFECTOS SOBRE EL ENTORNO
2.5 ......................................................................................................................... DESCRIPCIÓN DE LAS EDIFICACIONES
2.6 ................................................................................................... PROPUESTA DE CAMBIO DE USO PARA LA PARCELA
3.0 .................................................................................................................. RESUMEN EJECUTIVO
3.1 ............................................................................................................................................................................ÁMBITO
3.2 .............................................................................................................................................................................. PLAZO
4.0 .............................................................................................................. ANEXO FOTOGRÁFICO
II. PLANOS
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Arquitecto
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I. MEMORIA
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Arquitecto
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1.0
INTRODUCCIÓN
1.1
AGENTES
D. Alberto Posado Rodríguez, arquitecto, perteneciente
al Colegio Oficial de Arquitectos de León (COAL), colegiado núm.
3684, con dirección en avenida Luis Morán, 47-1º de Benavente,
realiza el siguiente Plan Especial de cambio de uso para la
implantación de uso terciario en su clase comercial en un edificio
existente a petición de:
1.2
Nombre:
Dirección:
NIF:
PACIANO MORÁN ASTORGA
Calle Tejares, 1. 49600 Benavente (Zamora)
11695595A
SITUACIÓN
La edificación afectada por la redacción del presente plan
especial está situada en la calle Sancti Spíritus núm. 6 y afecta a su
totalidad.
Su referencia catastral actual obtenida de la sede electrónica
del catastro es: 8136114TM7583N0001DT
1.3
ANTECEDENTES
En relación al Plan General de Ordenación Urbana de
Benavente el edificio está afectado como zona 1 con grado 2, es
decir,
edificación en casco antiguo en manzana cerrada
compacta.
Como uso predominante se permite el residencial en
todas sus clases y categorías y como usos compatibles los siguientes:
Terciario en su Clase A. Hotelero categorías 2ª y 4ª.
Terciario en su Clase B. Comercial categorías 2ª y 4ª.
Terciario en su Clase C. Oficinas categorías 2ª y 4ª
Terciario en su Clase D. Lugares de reunión categorías 2ª y 4ª.
Dotacional en todas sus clases y categorías.
Industrial en su Clase B. Talleres domésticos categoría 1ª,
situaciones 1ª y 2ª.
En el capítulo 5.2 del PGOU de Benavente
"CLASIFICACIÓN DE LOS USOS" en el artículo 5.2.2 "Clasificación según
su régimen de interrelación" en el párrafo 2 se especifica que:
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[...Usos compatibles: son aquellos usos supeditados a los
predominantes, que, en unos casos contribuyen a su correcto
funcionamiento y en otros, complementan colateralmente el
conjunto de usos predominantes de los ámbitos de
ordenación. Dentro de los compatibles se consideran los
complementarios, que aportan una diversidad funcional
complementando el régimen de actividades, y los alternativos,
admitidos directamente en un determinado ámbito de
ordenación y que puntualmente pueden sustituir al
predominante. Dentro de los alternativos se contemplan
aquellos usos que se pueden implantar en las categorías de
edificio aislado y edificio exclusivo. Para ellos, el Plan prevé
genéricamente su posible implantación previa redacción de
un plan especial que analice la viabilidad en función de la
incidencia urbanística en su ámbito de implantación. El objeto
y contenido de dicho Plan versarán acerca de los efectos
sobre el entorno próximo y sobre el conjunto de la ciudad
producidos por la implantación pretendida y las medidas que
se articulen para minimizar los posibles efectos negativos...].
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2.0
DESCRIPCIÓN DE LA PROPUESTA ADOPTADA
2.1
OBJETIVO
Con la redacción de este plan especial se pretende realizar un
cambio de uso que permita destinar el edificio objeto del mismo con
fines comerciales.
La finalidad concreta es la de obtener la autorización para
cambiar el uso urbanístico predominante de Residencial (en todas
sus clases y categorías), a uso Terciario en su clase B, comercial, con
categoría 2ª.
2.2
VIABILIDAD CON INCIDENCIA URBANÍSTICA
El edificio en el que se pretende desarrollar la actividad
comercial se encuentra en una calle del casco antiguo en la que a
su vez se hay próximos diversos edificios destinados a actividades
comerciales, de oficinas y de lugares de reunión.
Siempre es interesante para cualquier municipio que haya una
intensa oferta comercial que pueda satisfacer las necesidades de sus
ciudadanos y también las de los del resto de la comarca. Por
consiguiente, con este cambio estamos contribuyendo al aumento
de esa actividad.
El edificio dada sus reducidas dimensiones es perfectamente
viable para la actividad que se pretende implantar, ya que aunque
el aprovechamiento público se realice en planta baja, el resto de las
plantas pueden destinarse a uso comercial privado lo cual lo hace
viable económicamente. No obstante, debido a esas escasas
dimensiones es difícil implantar otros usos que requerirían un consumo
de espacio importante para escaleras y ascensores, entre otros
requisitos, que impedirían el aprovechamiento lucrativo del mismo.
Por tanto, expuesto lo anterior, no solamente es perfectamente
viable, sino que además es de interés público para la ciudad ya que
permite el aprovechamiento de una edificación que actualmente
está en desuso.
2.3
EFECTOS SOBRE EL ENTORNO
La calle en la que se encuentra el edificio es una calle muy
céntrica en la que el uso comercial en planta baja es predominante.
El entorno está formado por otros edificios que siendo de
carácter residencial tienen en planta baja uso comercial. Se pueden
encontrar zapaterías, tiendas de ropa, quioscos... etc.
Se entiende por tanto que el cambio de uso no produce
ningún contraste significativo con las actividades existentes y por
ende con el entorno.
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2.4
MEDIDAS PARA MINIMIZAR LOS EFECTOS NEGATIVOS
Según se ha expuesto, el cambio de uso para implantar la
actividad comercial se integra bien en relación a los edificios y a las
actividades que se desarrollan alrededor, no adoptándose ninguna
medida especial para minimizar los efectos negativos.
Su escasa dimensión en planta baja hace que la incidencia
sobre el resto del tejido comercial sea insignificante.
2.5
DESCRIPCIÓN DE LA EDIFICACIÓN
Se trata de un edificio construido entre medianerías, con una
antigüedad aproximada de 50 años según los datos que constan en
la sede electrónica del catastro. Tiene una superficie construida total
de 123 m² aproximadamente y se divide en tres plantas.
La planta baja contenía el espacio destinado al comercio y el
resto estaba destinado a vivienda.
En general su estado de conservación es bueno no precisando
en principio obras específicas para su conservación sino simplemente
las labores de mantenimiento.
Tras la aplicación del cambio de uso del edificio se destinará
su planta baja para la atención al público y el resto como almacenes
privados anejos a la actividad.
2.6
PROPUESTA DE CAMBIO DE USO PARA LA EDIFICACIÓN
EN PLANEAMIENTO
CALIFICACIÓN
USO
PREDOMINANTE
USOS
COMPATIBLES
USO ALTERNATIVO
PROPUESTO EN EL PLAN
ESPECIAL
Zona 1-edificación en casco antiguo. Grado 2
edificación en manzana cerrada compacta.
Residencial en todas sus clases y categorías.
-Terciario en su Clase A. Hotelero categorías 2ª y 4ª.
-Terciario en su Clase B. Comercial categorías 2ª y 4ª.
-Terciario en su Clase C. Oficinas categorías 2ª y 4ª
-Terciario en su Clase D. Lugares de reunión categorías
2ª y 4ª.
-Dotacional en todas sus clases y categorías.
-Industrial en su Clase B. Talleres domésticos categoría 1ª,
situaciones 1ª y 2ª.
-
-Terciario en su Clase B.
Comercial categoría 2ª.
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3.0
RESUMEN EJECUTIVO
3.1
AMBITO
El ámbito de este plan especial afecta a la parcela ubicada en la
calle Sancti Spíritu núm. 6, de Benavente (Zamora).
3.2
PLAZOS
Se suspende la ordenación limitándose a lo que dure la tramitación
de este expediente administrativo en el Ayuntamiento, es decir, hasta
su aprobación definitiva.
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3.0
ANEXO FOTOGRÁFICO
Fachada exterior.
En Benavente, a 29 de junio de 2012
El arquitecto,
Alberto Posado Rodríguez
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II. PLANOS
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