Download Es pertinente señalar que para efectos tributarios los contratos de

MANEJO CONTABLE Y TRIBUTARIO DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO
BAJO LA MODALIDAD DE INTERMEDIACIÓN, CUANDO EL ARRENDADOR
ES UNA PERSONA NATURAL QUE PERTENECE AL RÉGIMEN COMÚN
Es pertinente señalar que para efectos tributarios los contratos de arrendamiento con
intermediación, se asimilan a un contrato de mandato.
Para efectos jurídicos el contrato de mandato está regulado en el artículo 2142 del
Código Civil, así:
"(…) un contrato en que una persona confía la gestión de uno o más negocios a otra, que se
hace cargo de ellos por cuenta y riesgo de la primera.
La persona que concede el encargo se llamará comitente o mandante, y la que lo acepta
apoderado, procurador, y en general, mandatario."
Adicionalmente, el artículo 1262 del Código de Comercio dispone:
"El mandato comercial es un contrato por el cual una parte se obliga a celebrar o ejecutar uno
o más actos de comercio por cuenta de otra.
El mandato puede conllevar o no la representación del mandante (...)"
Como puede verse, cuando una persona ejecuta actos por cuenta de otra, la figura
jurídica que regula esta actividad, se denomina mandato.
De acuerdo con el artículo 2177 del Código: Civil "el mandatario puede, en el ejercicio de
su cargo, contratar a su propio nombre o al del mandante; si contrata a su propio nombre no
obliga respecto de terceros al mandante."
Al tenor de la legislación vigente, cuando se realizan gestiones por cuenta de un
tercero, la figura jurídica que regula dichas gestiones es la del mandato, el cual como
se ha visto puede conllevar o no la representación del mandante. Esto significa, que si
el mandatario obra a nombre propio pero por cuenta de su contratante, estaremos
ante la presencia de un mandato sin representación, al paso que si el contratista o
mandatario obra a nombre y por cuenta de quien encarga la gestión, se tratará de un
mandato con representación.
Al respecto, la Corte Suprema de Justicia ha dicho:
"(...) en el caso del mandato sin representación, el mandante no tiene derecho ni acción alguna
contra los terceros que han contratado con su mandatario (…)" (C.S.J. Cas. Civil. Sentencia
junio 16/87)
Así las cosas, a continuación analizaremos algunos de los efectos tributarios de esta
modalidad de contrato de arrendamiento.
IMPUESTO SOBRE LAS VENTAS
Para efectos del Impuesto Sobre las Ventas, el artículo 8° del Decreto 522 de 2003
señala lo siguiente:
“Contratos de arrendamiento con intermediación. En el servicio gravado de
arrendamiento de bienes inmuebles prestado con intermediación de una empresa
administradora de finca raíz, el impuesto sobre las ventas (IVA) por el servicio de
arrendamiento se causará atendiendo a la calidad de responsable de quien encarga la
intermediación y a lo previsto en el artículo 429 del Estatuto Tributario, y será recaudado por
el intermediario en el momento del pago o abono en cuenta, sin perjuicio del impuesto que se
genere sobre la comisión del intermediario. Para tal efecto deberá tenerse en cuenta lo
siguiente:
1. Si quien solicita la intermediación es un responsable del régimen común, el intermediario
administrador deberá trasladarle la totalidad del impuesto sobre las ventas generado en la
prestación del servicio de arrendamiento, dentro del mismo bimestre de causación del impuesto
sobre las ventas (IVA). Para este efecto deberá identificar en su contabilidad los ingresos
recibidos para quien solicita la intermediación, así como el impuesto trasladado.
(…)
3. El intermediario solicitará a su mandante y al arrendatario la inscripción en el régimen del
IVA al que pertenecen. Igualmente deberá expedir las facturas y cumplir las demás
obligaciones señaladas en el artículo 3° del Decreto 1514 de 1998 y en el presente Decreto.”
De la norma transcrita, es posible inferir lo siguiente, bajo el entendido que el
arrendador (persona natural) pertenece al régimen común:
1. El encargado de facturar el IVA al arrendatario será la empresa administradora
de finca raíz. Cuando efectúe el registro contable del ingreso recibido por
cuenta del dueño del inmueble y del IVA generado, deberá hacer tal registro
con el NIT del tercero que le efectúo el pago.
2. El encargado de declarar y pagar el IVA es el dueño del inmueble.
3. Para que el dueño del inmueble declare el IVA y el ingreso que la
administradora de finca raíz facturó, ésta debe emitir el documento
equivalente a la factura que señala el artículo 3° del Decreto 1514 de 1998, el
cual debe estar firmado por Contador Público o Revisor Fiscal.
En caso de que el servicio de arrendamiento sea excluido de IVA, la
administradora también debe expedir el documento equivalente a la factura,
para que el dueño del inmueble pueda registrar en su contabilidad el
respectivo ingreso.
Finalmente, es importante aclarara que para efectos contables, el ingreso que se
registre con el documento equivalente a la factura, debe hacerse con el NIT de
la administradora de finca raíz.
RETENCIÓN EN LA FUENTE
El artículo 394 del Estatuto Tributario señala lo siguiente, respecto a la retención en la
fuente por arrendamientos cuando hay intermediación:
“En el caso de arrendamientos, cuando existiere intermediación, quien recibe el pago deberá
expedir a quien lo efectuó, un certificado en donde conste el nombre y NIT del respectivo
beneficiario y, en tal evento, la consignación de la suma retenida se hará a nombre del
beneficiario.”
De la norma transcrita se concluye que en el evento de que el arrendatario sea agente
de retención, éste debe practicarla en el momento en que realice el pago o abono en
cuenta, de la factura emitida por la empresa administradora de finca raíz.
Así las cosas, es importante que en la factura que emita la administradora de finca
raíz al arrendatario, se indique que el beneficiario del pago (dueño del inmueble) es
una persona natural que pertenece al régimen común.
Lo anterior, con el fin de que el agente de retención emita los correspondientes
certificados (Renta, IVA e ICA) a nombre del arrendador.
COBRO DE LA COMISIÓN DE INTERMEDIACIÓN POR PARTE DE LA
EMPRESA DE FINCA RAÍZ
Debido a que la comisión por la intermediación es un costo para el dueño del
inmueble, el cobro de la misma debe estar soportada con una factura de venta,
porque de lo contrario la DIAN podría cuestionar la deducción de tal erogación, en
virtud de lo señalado en el artículo 771-2 del E.T., a cuyo tenor:
“Para la procedencia de costos y deducciones en el impuesto sobre la renta, así como de los
impuestos descontables en el impuesto sobre las ventas, se requerirá de facturas con el
cumplimiento de los requisitos establecidos en los literales b), c), d), e), f) y g) de los artículos
617 y 618 del Estatuto Tributario.”
EL PRESENTE ESCRITO CORRESPONDE A UNA OPINION DE NUESTRA FIRMA.
LAS AUTORIDADES TRIBUTARIAS PUEDEN NO ESTAR DE ACUERDO CON
NUESTRA POSICIÓN. SI DESEA PROFUNDIZAR AL RESPECTO O REQUIERE UNA
ASESORÍA ESPECIALIZADA SOBRE EL TEMA, NO DUDE EN CONTACTARNOS,
ESTAMOS PARA SERVIRLE.
Cordialmente,
Diego Sanabria Parra
Socio de Impuestos.