Download 7. ANALISIS DEL SECTOR ENAJENACION

ANÁLISIS DEL SECTOR
SELECCIÓN ABREVIADA DE ENAJENACIÓN DIRECTA A TRAVÉS DE OFERTA EN SOBRE CERRADO 014
DE 2016
“ENAJENACIÓN DE BIENES INMUEBLES DE PROPIEDAD DEL INSTITUTO PARA EL DESARROLLO DE
ANTIOQUIA -IDEA- IDENTIFICADOS COMO LOTES SAN DIEGO”.
A. ANÁLISIS DE MERCADO:
INTRODUCCION
El estado Colombiano es un actor importante en el mercado de bienes raíces de Colombia, este mediante sus
entidades, ya sean de carácter Nacional, Departamental o Municipal posee un sinnúmero de bienes inmuebles que
se adquieren directa o indirectamente (Disolución de sociedades, pago de acreencias, entre otros), con regularidad
se presenta la necesidad por parte de las entidades de enajenar sus bienes por diferentes motivos, motivo por el
cual el estado ha fijado toda una normativa con los procesos necesarios para llevar a cabo estas ventas. Es
frecuente que los bienes involucrados en este proceso sean de un valor comercial alto. Por lo cual el impacto de
las acciones del estado en el mercado de los bienes raíces es de gran importancia.
Enajenación de bienes del Estado
Es la venta de los bienes del Estado debido a determinadas razones, como los son el deterioro de estos, la falta
de productividad y utilidad, el incumplimiento en los índices de eficiencia de las entidades estatales, entre otros;
estos bienes a enajenar pueden ser muebles o inmuebles.
La enajenación se realiza por medio de los procedimientos que dicta la Ley en esta en este ámbito, ya sea la
transferencia de dichos bienes a CISA SA, la contratación de un intermediario idóneo o mediante la enajenación
directa, esta última se puede llevar a cabo ya sea por oferta en sobre cerrado o por subasta pública. Para todos
los casos en este aspecto las empresas estatales deben tener en cuenta aspectos importantes como el
otorgamiento de la escritura pública al finalizar el proceso, el precio mínimo de venta al cual podrán enajenar el
bien y el avaluó comercial del bien que tendrá vigencia de no más de un año, este último es el aspecto fundamental
a la hora de realizar la enajenación, ya que es un insumo importante a la hora de calcular el precio mínimo de
venta, por esta razón, se tendrá en cuenta los aspectos más relevantes de este sector en Colombia.
Avaluó Comercial
Es el realizado por un perito que es contratado por una persona, empresa o banco para determinar el valor real de
una propiedad en un momento determinado, de acuerdo con sus características físicas y topográficas, además de
las variables de entorno que afectan positiva o negativamente el precio de transacción del predio.
Generalmente, estos avalúos tienen una caducidad de 6 a 12 meses, pues los precios reales de las propiedades
varían con el paso del tiempo. (El precio real hace referencia al valor en que se negocia una propiedad dentro de
una relación justa de oferta y demanda. Por su parte, el precio nominal es el que finja un propietario para la venta
de una propiedad y es susceptible de negociación).
Sin embargo, el Gobierno Nacional mediante la Ley 1314 de 2009 y sus Decretos reglamentarios, estableció que
las Empresas en Colombia deben implementar y realizar la convergencia de las normas Contables Locales con las
Normas Internacionales NIIF/FRS; por cuya virtud los informes contables y, en particular, los estados financiero
brinden información financiera comprensible, transparente y comparable, pertinente y confiable, útil para la toma de
decisiones económicas por parte del Estado, los propietarios, funcionarios y empleados de las empresas, los
inversionistas actuales o potenciales y otras partes interesadas, para mejorar la productividad, la competitividad y
el desarrollo armónico de la actividad empresarial de las personas naturales y jurídicas, nacionales o extranjeras.
Con tal finalidad, en atención al interés público, expedirá normas de contabilidad, de información financiera y de
aseguramiento de información, en los términos establecidos en la presente ley. (1)
1
Ley 1314 de julio de 2009. Reglamentada por el Decreto Nacional 1851 de 2013, Reglamentada por el Decreto Nacional 302 de 2015
 Con las NIIF – IFRS, el Costo Histórico deja de ser el principal método de medición de los Activos y se permiten
nuevos modelos como: Valor razonable, Valor de Uso, Valor Residual, Costo Revaluado, Valor Neto Realizable,
Costo Amortizado.
Es importante aclarar que para la medición posterior de los Activos de acuerdo al Marco Técnico Normativo
para PYMES, el Modelo del Costo es el único aceptado hasta el momento, destacando que actualmente se
gestiona un proyecto mediante el cual se busca la aceptación de estos modelos para el Grupo 2.

El reconocimiento de la Propiedad, Planta y Equipo depende principalmente de tres factores:
1.
2.
3.
La finalidad por la cual fue adquirido o construido el bien,
El control de la empresa sobre este y
La generación de beneficios económicos futuros;
De esta manera los bienes que cumplan estas condiciones se clasifican como Propiedad planta y Equipo, pero
aquellos inmuebles que no cumplen lo anterior, se han agrupado en un nuevo grupo de activos denominado:



Propiedades de Inversión, dentro de estas se ubican terrenos y edificaciones mediante los cuales la empresa
espera obtener una renta o plusvalía, es decir, generar ganancias o aumentar el capital mediante las
valorizaciones, teniendo en cuenta que estas bajo NIIF forman un mayor valor del bien.
La vida útil de los Activos no se regirá por lo establecido en el Decreto 3019 de 1989 una norma fiscal aplicada
bajo los PCGA, la empresa deberá tener en cuenta los factores establecidos en la Sección correspondiente a la
naturaleza del activo para determinar el tiempo que se espera que el activo función adecuadamente y genere
beneficios futuros, ello debe ser expresado en la política contable.
Bajo NIIF surge la figura del Deterioro definido como la pérdida de valor del activo debido a factores
comerciales, tecnológicos y físicos en el bien; sin embargo este concepto no se consideraba en los PCGA, ya
que bajo Norma local se reconocía la obsolescencia técnica o comercial; de esta manera el valor del activo será
afectado por el deterioro al disminuir su importe en libros.
Existe una exención para en el Estado de Situación Financiera de Apertura (ESFA) manejar el valor razonable o
valor de mercado o costo revaluado, por una sola vez. (2)
Normatividad sobre Enajenación de bienes del Estado.
Estas son las principales normas y orientaciones legales sobre las tarifas y ejercicio de la enajenación de bienes
del estado en Colombia.
Decreto 1082 de 2015. Establece los criterios que las entidades públicas debes seguir con respecto a la
enajenación de bienes de Estado
Decreto 1420 de 1998. Señala las normas, procedimientos, parámetros y criterios para la elaboración de los
avalúos por los cuales se determinará el valor comercial de los bienes inmuebles, para la ejecución de los
siguientes eventos:
- Adquisición de inmuebles por enajenación forzosa.
- Adquisición de inmuebles por enajenación voluntaria.
- Adquisición de inmuebles a través del proceso de expropiación por vía judicial.
- Adquisición de inmuebles a través del proceso de expropiación por vía administrativa.
- Determinación del efecto de plusvalía.
- Determinación del monto de la compensación en tratamientos de conservación.
- Pago de la participación en plusvalía por transferencia de una porción del predio objeto de la misma.
- Determinación de la compensación por afectación por obra pública en los términos que señala el artículo 37 de la
Ley 9ª de 1989.
Ley 388 de 1997. Se refiere a las plusvalías, el concepto de vivienda de interés social y la adquisición de inmuebles
por enajenación voluntaria y expropiación judicial; dentro del marco del Ordenamiento Territorial, la Función Pública
del Urbanismo, las Acciones Urbanísticas y la Clasificación del Suelo.
Participación el PIB del Sector de la Construcción
En el cuarto trimestre de 2015 el PIB a precios constantes creció 3,3% con relación al mismo trimestre de 2014. Al
analizar el resultado del valor agregado por grandes ramas de actividad, se observa el crecimiento del valor
agregado del sector construcción de 4,3%. Este resultado se explica por el aumento de 6,8% en el subsector de
edificaciones y el incremento de 2,9% en el subsector de obras civiles. Gráfico 1. PIB total, Valor agregado
Construcción y subsectores Variación anual y participación en el PIB 2001(I trimestre) - 2015 (IV trimestre)p.
Al analizar el crecimiento del Producto Interno Bruto (PIB), para el cuarto trimestre de 2015 frente al mismo periodo
del año anterior para los países de América Latina, sobresale el comportamiento de Perú y Colombia, que
registraron los mayores incrementos en el PIB (4,7% y 3,3% respectivamente) y se destaca en Colombia el valor
agregado de la construcción, que creció 4,3%.3
3
http://www.dane.gov.co/files/investigaciones/boletines/pib_const/Bol_ieac_IVtrim15.pdf
Movimiento inmobiliario
Según la Lonja de Propiedad de Medellín y Antioquia, que agrupa la información del Valle de Aburrá y el Oriente
Cercano de Antioquia, el número de negocios inmobiliarios, que incluyen nuevos y usados, en el trimestre inicial
del año fue de 14.917, registro que cayó 12,6% entre años. Por el contrario, el valor contabilizado en estas
operaciones, que ascendió a $2,1 billones, avanzó 16,2%, circunstancia que en parte obedeció al incremento del
avalúo catastral realizado en la ciudad de Medellín.
B. ANÁLISIS DE LA DEMANDA:
Una vez analizada la información con la que cuenta el Instituto para el Desarrollo de Antioquia-IDEA, se encuentra
que se no se han adquirido en el pasado los servicios que son objeto del presente proceso de selección, por lo
cual el análisis de la demanda se enfocará en los procesos realizados por otras entidades públicas.

La Entidad identifico y analizó los procesos realizados por otra Entidad Pública, como se evidencia a
continuación.
ADQUISICIONES PREVIAS
ITEM
ANÁLISIS 1: ALCALDIA DE
MEDELLÍN
INSTITUTO DE
FINANCIAMIENTO
PROMOCIÓN Y
DESARROLLO DE
MANIZALES “INFIMANIZALES”
SELECCIÓN ABREVIDADA
Modalidad de Selección del Contratista
SELECCIÓN ABREVIDADA
Objeto del contrato
Transferencia,
a
título
ENAJENACIÓN DIRECTA A
oneroso, del derecho de
TRAVÉS DE OFERTA EN
dominio sobre unos Lotes
SOBRE CERRADO DE BIEN
ubicados en el sector de la
INMUEBLE DE PROPIEDAD
Baja Suiza, que en términos
ADQUISICIONES PREVIAS
ITEM
ANÁLISIS 1: ALCALDIA DE
MEDELLÍN
INSTITUTO DE
FINANCIAMIENTO
PROMOCIÓN Y
DESARROLLO DE
MANIZALES “INFIMANIZALES”
DEL MUNICIPIO DE MEDELLÍN de área, representan aprox.
88.627,92 m2 según la
información contenida en los
títulos de adquisición que
reposan en la Entidad.
Cantidad del bien o servicio
UN (1) BIEN
Precio mínimo de venta
$ 144,000,000 IVA INCLUIDO
Forma de pago
LA PERSONA NATURAL O
JURÍDICA CANCELARÁ, EL
PAGO TOTAL DEL PRECIO
DEL INMUEBLE, DENTRO DE
LOS DIEZ (10) DÍAS HÁBILES
SIGUIENTES
A
LA
ADJUDICACIÓN, FECHA A
PARTIR DE LA CUAL SE
CONTARÁ EL TÉRMINO DE
CUARENTA Y CINCO (45) DÍAS
COMO PLAZO MÁXIMO PARA
SUSCRIBIR LA ESCRITURA
PÚBLICA EN LA NOTARÍA DE
REPARTO
CORRESPONDIENTE.
UN (1) BIEN
$17.200’000.000 IVA
INCLUIDO
LOS
INTERESADOS
DEBERÁN CONSIGNAR EN
BENEFICIO
DE
INFIMANIZALES UNA SUMA
EQUIVALENTE AL VEINTE
POR CIENTO (20%) DEL
PRECIO SEÑALADO EN EL
INCISO ANTERIOR EN LA
CUENTA CORRIENTE NO.
63731990-6 DEL BANCO
BBVA, ES DECIR, LA SUMA
DE
TRES
MIL
CUATROCIENTOS
CUARENTA MILLONES DE
PESOS
($3.440’000.000)
QUE SERÁ PLENAMENTE
IMPUTADA AL PRECIO
FINAL DE VENTA DE LOS
INMUEBLES.
LA ENTIDAD ANOTA QUE
CONCEDERÁ UN PLAZO
DE DOCE (12) MESES
PARA EL PAGO DEL
PORCENTAJE RESTANTE
DEL VALOR A UNA TASA
EQUIVALENTE AL DTF
ADQUISICIONES PREVIAS
ITEM
ANÁLISIS 1: ALCALDIA DE
MEDELLÍN
INSTITUTO DE
FINANCIAMIENTO
PROMOCIÓN Y
DESARROLLO DE
MANIZALES “INFIMANIZALES”
CERTIFICADO POR EL
BANCO DE LA REPUBLICA
PARA
LA
SEMANA
ANTERIOR A LA FECHA DE
PAGO, CUYO SOPORTE
SIEMPRE
SERÁ
ALLEGADO
ANTE
LA
ENTIDAD ACOMPAÑADO
DE LA “DECLARACIÓN DE
ORIGEN DE FONDOS”
ESTABLECIDA EN EL
ANEXO NO.2 DE ÉSTE
PLIEGO DE CONDICIONES.
Vigencia del contrato
DOS (2) MESES
UN (1) MES
CONSTRUCTORA BERLÍN
S.A.S
Oferentes que han participado en el proceso de JARDINES DE ALEJANDRÍA
selección y contratistas
S.A.S
CONSTRUCCIONES MPS
S.A.S
CONSTRUCTORA LAS
GALIAS S.A
COMERCIALIZADORA
MERCALDAS S.A
Garantías exigidas en el proceso.
CUMPLIMIENTO
CUMPLIMIENTO
ANÁLISIS:
Como se evidencia en el cuadro anterior comparativo, se tiene que las variables establecidas en el presente
proceso de selección cumplen con las mismas condiciones establecidas en servicios previos realizados con otras
entidades, toda vez que verificado el servicio con las mismas se tiene que en las dos entidades se procedió con
selección Abreviada de Menor cuantía, dada la naturaleza del proceso, todo esto demuestra que la condiciones
técnicas y presupuestales del presente proceso garantizan pluralidad de oferentes y equilibrio económico a percibir
por el contratista favorecido con la adjudicación del contrato.
C. PRECIO MINIMO DE VENTA:
El precio mínimo de los lotes a enajenar de conformidad con lo establecido en el numeral 2.2.1.2.2.2.se establece
de la siguiente manera: CUARENTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y CINCO MILLLONES
SEISCIENTOS CUARENTA MIL CUATROSCIENTOS NOVENTA Y CUATRO PESOS M.L ($49.695.640.494),
dicho valor corresponde al PRECIO MINIMO DE VENTA asignado a los bienes inmuebles objeto de enajenación.
Los avalúos realizados, se efectuaron atendiendo a lo dispuesto por el Decreto Nacional 1420 de 1998 y el valor
comercial resultó de aplicar los parámetros indicados en el artículos 21 y 22 de la citada norma.