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PERSPECTIVAS MERCADO DE OFICINAS 2005
DE
PARA
PERSPECTIVAS MERCADO DE OFICINAS
2005
Centro
Pza. Venezuela
Este
1930 - 1960
1960 - 1980
1980 - ACTUALIDAD
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BREVE HISTORIA
Febrero, 2005
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1930-1960: Los principales edificios de oficina se ubican en el centro de la ciudad, a lo
largo de la Av. Urdaneta y su prolongación hacia la Avenida Andrés Bello, donde se
concentraban en su mayoría las actividades gubernamentales (Ministerios) y el eje
financiero privado (First Nacional City Bank, Banco Nacional de Descuento, Edf. Banco
Sudameris, Centro Financiero Latino, etc).
1960-1980: El sector económico-Financiero se desplaza hacia la zona de la Plaza
Venezuela-Sabana Grande, que se refuerza con la puesta en funcionamiento de la línea 1
del metro de Caracas; ejemplo de ello lo son la Torre Phelps, Torre Polar, Centro Profesional
del Este, Banco Maracaibo (hoy Seniat), etc.
1980-Actualidad: En el este de la ciudad el eje económico-financiero se concentra
mayoritariamente entre los municipios Chacao y Baruta. El principal eje se encuentra a lo
largo de la Av. Francisco de Miranda, donde se ubican los principales edificios premium
privados de la ciudad. Este desplazamiento se corresponde con las buenas condiciones en
el tema de accesibilidad y transporte que ofrecian los municipios antes mencionados.
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UBICACIÓN DE LOS PRINCIPALES EDIFICIOS DE OFICINA PARA EL PERÍODO 1930-1960
EJE AV
. URDA
NETA
5
4 1
2
3
8
6
7
1. Banco Central de Venezuela
5. Palacio de Miraflores
2. Vicepresidencia de la República
6. Centro Financiero Latino
3. Asamblea Nacional
7. El Universal
4. Ministerio de Finanzas
8. Edificio Phelps
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UBICACIÓN DE LOS PRINCIPALES EDIFICIOS DE OFICINA PARA EL PERÍODO 1960-1980
Parque Los Caobos
2
1 3
EJE PLAZA VENEZUELA
4
Jardín Botánico
1. Torre Phelps
4. SENIAT
2. Torre Polar
5. Torre La Previsora
3. Torre Centro Capriles
6. Torre Lincoln
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5
6
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UBICACIÓN DE LOS PRINCIPALES EDIFICIOS DE OFICINAS
PARA EL PERÍODO 1980-ACTUALIDAD
13
10
12
8
5
11
EJE
OD
IS C
C
N
FRA
AV.
NDA
IRA
M
E
14
17
16
15
6 7 9
4
19 20
18
1
1. CCCT
2. Torre Banaven
3. Torre Diamen
4. Centro Sudamérica
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5. Torre Shell
6. Centro Lido
7. Torre 3M
8. Torre Edicampo
2
3
9. Torre KPMG
10. Centro San Ignacio
11. Torre Provincial
12. Torre Ing Bank
13. Torre Tamanaco
14. Mene Grande
15. Torre HP
16. Torre El Parque
17. Parque Cristal
18. Torre Letonia
19. Torre Atlantic
20. Torre El Samán
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POSIBLE DESPLAZAMIENTO DE LAS CORPORACIONES AL INTERIOR DEL PAÍS
• Petrolera Ameriven
• Petrozuata
• Repsol-YPF
• Santa Fe Drilling
• Helmerich & Payne,
Inc
• Tecpetrol
• Pride-Foramer
• ABB Vetco Gray de
Venezuela
• Forasol Foramer de
Venezuela
• Se espera para los próximos años, un proceso migratorio de algunas empresas relacionadas al sector energético
como respuesta a políticas gubernamentales de descentralización.
• Dichos desplazamientos estarán orientados hacia el occidente del país (estado Zulia) y hacia el oriente
(Anzoátegui, Sucre y Monagas), lo que podría traer como resultado que un considerable número de metros
cuadrados de oficinas en Caracas que hoy en día están ocupados, se conviertan en oferta.
• Hoy en día, existen empresas importantes del sector energético localizadas en el interior del país.
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• Desplazamiento de las zonas de edificios de oficinas en los últimos 70 años, en
el AMC.
• Análisis del Mercado Inmobiliario: m2 de oficinas en el Área Metropolitana de
Caracas (AMC).
• Ubicación actual de los edificios premium de oficinas.
• Comportamiento que se espera acerca del desplazamiento de corporaciones
al interior del país.
• Características de los edificios AAA, según varias empresas internacionales.
• Oportunidades de negocio.
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MERCADO INMOBILIARIO:
Área comercializada en el AMC y en el AI en el período 1997-2004
AÑO
AMC
AI
% AI /
AMC
1997
177.967
75.730
43%
1998
96.642
47.951
50%
1999
126.537
66.449
53%
2000
136.071
75.740
56%
2001
93.359
46.138
49%
2002
105.971
66.048
62%
2003
80.061
39.066
49%
Ene-Nov 2004
93.690
61.130
65%
•El AI esta conformada por las siguientes urbanizaciones, que conforman hoy en día un subcentro de servicios
básicos y complementarios:
9Municipio Baruta: Las Mercedes
9Municipio Chacao: El Retiro, El Rosal, Bello Campo, Campo Alegre, Chacao, Altamira, La Castellana, Los
9Palos Grandes, La Floresta,
•Entre 1997 al 2004, más del 40% de las áreas comercializadas en el AMC pertenecen al AI.
•En la tabla se aprecia como cada vez más los metros cuadrados transados de oficinas en el AMC, se ubican
dentro del AI, es decir, de 93.690 m2 del AMC 61.130 m2 se concentran en el AI para Enero y Noviembre del 2004.
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MERCADO INMOBILIARIO:
Área comercializada en el AMC y en el AI en el período 1997-2004
200.000
70%
180.000
160.000
60%
50%
140.000
120.000
40%
100.000
80.000
30%
60.000
40.000
20%
10%
20.000
-
0%
1997
1998
1999
2000
AMC
Febrero, 2005
2001
AI
2002
% AI / AMC
2003
Ene-Nov
2004
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MERCADO INMOBILIARIO:
Número de operaciones (compra y venta) en el AMC y en el AI en el período 1997-2004
AÑO
AMC
AI
% AI /
AMC
1997
899
347
39%
1998
636
229
36%
1999
746
356
48%
2000
587
249
42%
2001
583
216
37%
2002
523
207
40%
2003
546
194
36%
Ene-Nov 2004
402
144
36%
• Los factores que determinan una operación son los siguientes: ubicación, calidad de construcción, imagen,
funcionalidad, seguridad, estacionamiento, mantenimiento, sistemas, tecnología, gerencia y precio.
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MERCADO INMOBILIARIO:
Número de operaciones (compra y venta) en el AMC y en el AI en el período 1997-2004
60%
1.000
900
800
700
600
500
400
300
200
100
-
50%
40%
30%
20%
10%
0%
1997
1998
1999
2000
AMC
Febrero, 2005
2001
AI
2002
% AI / AMC
2003
Ene-Sep
2004
TIPO DE EDIFICIO DE OFICINA
AI
AAA
212.424 m2 (Aprox.)
Hace 15 años las compañías se dedicaban a realizar operaciones de
compra y venta en la comercialización de áreas de oficinas.
Sin embargo, la tendencia en los últimos 10 años ha cambiado,
las operaciones de compra-venta han sido substituidas por el alquiler
de oficinas.
El negocio del alquiler de oficinas se inició con contratos a corto plazo,
en la actualidad muchos de los contratos de alquiler se realizan a largo
plazo: contratos iniciales de 3-5 años con dos renovaciones por
períodos similares.
Es en este mercado en donde se prevé una gran oportunidad de
negocios futuros, aunque hay que tener en cuenta que la mayoría de
esas compañías exigen altos estándares.
¿Cuáles son esos estándares?
GLOBALIZACIÓN
¿Qué buscan las empresas internacionales?
Parámetros fundamentales de las compañías con
altos estándares
Identificar
Oportunidades de Negocios
Ubicación
Excelente localización.
Imagen y contexto
Imagen y contexto
Fachada e Imagen
Imagen corporativa. Componentes de alta calidad, control del ruido, control energético.
Fachada e Imagen
Diseño e Imagen
Diseños funcionales y eficientes con tecnología de punta e imagen corporativa.
Diseño y Funcionalidad
De primera calidad y gran durabilidad que permitan fácil mantenimiento y ahorro de energía.
Funcionalidad e Imagen
Equipamientos y Decoración
Seguridad Integral
Todos los componentes integrados tecnológicos y operativos modernos que logren que un edificio sea seguro en
cuanto a accesos, circulación, prevención, operatividad y funcionamiento general.
MANTENIMIENTO
Mantenimiento y Prevención
Accesos y Estacionamiento
Capacidad de un puesto por cada 30 m² de oficina. Plantas libres, puestos independientes para personas
VIP y visitantes. Iluminación, presencia de varios acceso. Circulación funcional, señalización, controles de
entrada y salida de vehículos.
Accesos e Integración con Servicios Públicos
Áreas Comunes y Espacios Públicos
Sistemas y Equipos
Sistemas Eléctricos e Iluminación
Ventilación Forzada y Enfriamiento
Zonas de volumen de aire variable (VAV) distribuidos a lo largo de los pisos para optimizar el nivel de confort
térmico. Termostatos independientes localizados a lo largo del piso para proveer un control climático. Sistema
independiente y adecuado. Se busca en todo momento el ahorro de energía y una excelente calidad del aire.
Sistema de Detección y Control de Incendios
Sistemas óptimos de prevención y combate de incendios con alarmas visuales y sonoros, escaleras
de emergencia presurizadas, sprinklers, detectores de calor y humo, alarma de incendio.
Sistemas Verticales y Ascensores
El sistema de ascensores de pasajeros debe mantener un tiempo de respuesta mínimo, instalación de un
ascensor de servicios por separado. Anchura de puertas superior a 1,10 metro, altura de la cabina superior a
2,85 metros para los ascensores de pasajeros y 3,00 metros para los de servicio. Confiable, seguro y eficiente.
Tecnología y Telecomunicaciones
Flexibilidad en su uso y capacidad de soporte a rápidos cambios de acuerdo con las necesidades
empresariales de sus ocupantes, tanto de innovaciones tecnológicas como cambio de distribución.
Tecnología de punta, voz y data y cableado estructurado.
Gerencia y Administración de Inmuebles = Operatividad y Eficiencia
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CLASIFICACIÓN DE LOS EDIFICIOS DE OFICINAS SEGÚN
NATIONAL ASSOCIATION OF INDUSTRIAL AND OFFICE PROPERTIES (U.S.A)
Características
Alquiler o Rentas
Clase A
Las rentas se ubican en un rango
específico del 30 al 40% de los
alquileres de oficina en el tope
mercado.
Ubicación
Excelente ubicación
Sistema de
edificio
Los equipos mecánicos y
tecnológicos: ascensores, aire
acondionado y redes tienen
capacidad para prestar servicio a
los requerimientos actuales de sus
ocupantes y tambien anticiparse a
los requeimientos o necesidades
futuras.
Acabados y
Diseño del
Edificio
Servicios del
Edificio
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Clase B
Clase C
Las rentas se ubican en un
Las rentas se ubican entre las
rango específico del 10 al 20%
rentas de la clase A y las rentas
de los alquileres de oficina en el
de la clase C
mínimo mercado.
La ubicación es la menos
Buena ubicación, ubicación
deseable, depende mucho de
promedio
los precios bajos para atraer
tenent.
Los equipos mecánicos y
tecnológicos cumplen con los
requerimientos estándares de
sus ocupantes.
Los equipos mecánicos y
tecnológicos: no siempre
tienen la capacidad de cubrir
las necesidades de sus
ocupantes.
Los edificios permanecen
competitivos en el mercado debido Buenos acabados, materiales y
Escaso mantenimiento,
mantenimiento estándar
a la calidad de sus acabados, su
apariencia vieja y plantas poco
continuo mantenimiento y la
utizados en los mismos. Plantas funcionales. Tamaño de planta
2
gerencia preventiva. Planta
variables.
entre 200- 800 m .
2
funcionales mayores de 650 m
Optimos en términos de gerencia,
tecnología, , seguridad,
rentabilidad y mantenimiento.
Servicios estándar para
satisfacer las necesidades
básicas
Servicios por debajo de las
necesidades que deben ser
complementadas por el
usuario.
¿Por qué las empresas buscan esto?
Porque la globalización ha impuesto una tendencia que
apunta hacia la estandarización de las condiciones
idóneas de trabajo en términos de seguridad y confort,
que son exigencias tanto corporativas como de las
empresas aseguradoras a nivel internacional para todas
las corporaciones que operan en más de un país.
Perfil de las compañías que han sido líderes en Venezuela
en la búsqueda de estas características
Sector energético
Sector Telecomunicaciones
Sector Finanzas
Sector Servicios Profesionales
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INMUEBLES PROPIEDAD DEL FONDO DE VALORES INMOBILIARIOS
Ocupación y vacancia de las oficinas AAA
TIPOLOGÍA DE CLIENTES
m2 de Oficinas AAA (premiun) ocupados
por sectores al 31 de Agosto del 2004
Ocupación y vacancia de las oficinas AAA del FVI
al 31 de agosto, 2004
20.000
Salud
18.000
16.000
1.254,8m
3%
24%
4.501
14.000
12.000
3.661
27%
9.913
73%
3.389
2
; Telecomunicaciones
7.213,89m
20%
30%
10.000
8.000
6.000
13.965
4.000
76%
10.017
70%
190
5.009
2.000
2
4%
96%
0
CSI
HP
OFICINAS OCUPADAS
Shell
3M
OFICINAS DESOCUPADAS
Área Total Oficinas Ocupadas:
38.904,78 m2
Área Total Oficinas Desocupada:
11.741,09 m2
Energético
16.456,895m
45%
2
Servicios Profesionales
10.395,035m
28%
Banca y Finanzas
1.601,16m
4%
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2
2
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INMUEBLES PROPIEDAD DEL FONDO DE VALORES INMOBILIARIOS
m2 de oficinas del FVI en general (AAA+AA)
- El FVI posee actualmente 68.087,88 m2, de los cuales el 74% (48.663 m2) pertenecen a la
categoría AAA (oficinas premiun) y el 26% (17.425 m2) a oficinas AA.
- Actualmente el FVI tiene alquilado el 66% (43.372) de sus m2 totales de oficinas. Siendo la
mayor proporción de m2 vacantes los de la categoría AA el 63% (10.975 m2) vs. el 24% de
m2 de la categoría AAA (10.741 m2)
- Del total de m2 de edificaciones AAA (premium) (212.424 m2) ubicadas en el AI, el 23%
(48.663 m2) pertenecen al Fondo de Valores Inmobiliarios.
Comparación m2 alquilados en Edificios de oficinas AAA y AA
La mayor cantidad de m2 alquilados corresponde al sector energético con un 45%
(17.457), lo que nos indica que este sector posee una preferencia por edificios de esta
categoría AAA (edificios premium), mientras que en los edificios AA el sector de
Telecomunicaciones es el predominante 38% (2.220m2).
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Consideraciones acerca del mercado de oficinas actual
• Aunque las edificaciones AAA (edificaciones premium) ubicadas en la ciudad de Caracas
cumplen en su mayoría con los estándares mundiales de este tipo de edificaciones, se debe
tomar en cuenta que aún falta camino por recorrer en esta materia.
• La tendencia para las nuevas construcciones las edificaciones AAA (premium) se inclinan a
soluciones de tipo “built to suit”, con plantas hechas a la medida de acuerdo a las
necesidades.
• La edificaciones gubernamentales siguen ubicadas en su mayoría en el área central de la
ciudad de Caracas, mientras que el eje financiero privado se ha movilizado hacia el este de la
ciudad, no obstante recientemente se ha notado una clara inclinación del gobierno a mudar
algunas de sus dependencias al este de la ciudad de Caracas.
• Las empresas que están demandando espacios de oficinas muestran una tendencia ha
demandar mejores espacios que presenten 5 parámetros fundamentales: imagen corporativa,
funcionalidad, seguridad, mantenimiento y buenos estacionamientos, siendo las principales
características que el usuario toma en cuenta a la hora de elegir oficinas hoy en día son:
ubicación, regulaciones urbanísticas, construcción, imagen, rentas, funcionalidad, gerencia,
instalaciones tecnológicas, seguridad, estacionamiento, buenas vistas y mantenimiento de la
edificación.
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• La demanda de espacios de oficinas ha aumentado por:
9 Aumento de la actividad económica
9 Llegada de nuevos actores o empresas al país, principalmente en el sector energético y
de telecomunicaciones
9 Reingeniería y reubicación de empresas ya establecidas buscando optimizar sus espacios
actuales.
9 La demanda instantánea de 55.000 m2 de oficina debido al incendio de Parque Central
• La oferta (inventario de oficinas AAA -premiun) en el este de la ciudad de Caracas ha
disminuido dramáticamente por la escasez de nuevos proyectos y construcciones.en los
últimos 3 años.
• Debido a la globalización el cliente corporativo se ha educado y exige características
puntuales que cumplen con lo que se considera un edificio premium de oficinas a nivel
internacional, por ello con mayor frecuencia emplean los servicios especializados de sus
propias empresas como pueden ser: Gerencia de Inmuebles Externa (GRE) o la ayuda
profesional de empresas especializadas con oficinas en varios países como en cuanto a los
espacios que Century 21, Richard Ellys, Colliers, Binswanger, Cushman Wakefield.
• La tendencia de alquilar vs. comprar se ha incrementado en los últimos años, ya que las
empresas prefieren invertir sus recursos en capital de trabajo y no en activos inmovilizados a
largo plazo.
• ¿Dónde hay oportunidades de negocios? terrenos por desarrollar, construcción de oficinas
premiun, intermediación, mantenimiento de edificios (administración), financiamiento de las
construcciones.
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NUEVAS CONSTRUCCIONES
PROYECTO CENTRO EMPRESARIAL GALIPÁN EL ROSAL
PROYECTO CENTRO EMPRESARIAL GALIPÁN EL ROSAL
PROYECTO CENTRO EMPRESARIAL GALIPÁN EL ROSAL
PROYECTO CENTRO EMPRESARIAL GALIPÁN EL ROSAL
PROYECTO CENTRO EMPRESARIAL GALIPÁN EL ROSAL
PROYECTO CENTRO EMPRESARIAL GALIPÁN EL ROSAL
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PERSPECTIVAS A FUTURO
9Desde agosto de 2004 se ha observado un crecimiento en la actividad
económica y paralelamente una mayor demanda en los espacios de
oficinas AAA
9Producto de las crisis políticas y económicas ha habido muy poca
construcción por lo tanto, la oferta de espacios de oficina se ha venido
reduciendo de forma continua.
9El incendio de la Torre de Parque Central Este en fecha 17 de octubre de
2004, generó una demanda inmediata de aproximadamente 55.000 m2 de
oficina y la instantánea solicitud de
desocupación de los espacios
arrendados a compañías privadas en edificios propiedad del gobierno
9En consecuencia, no existen actualmente espacios disponibles para
áreas mayores a 5.000 m2 en edificios AAA para ocupación inmediata
independientemente de otros factores, como ubicación, diseño y precio.
Febrero, 2005
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9Las empresas con necesidades presentes o futuras de espacios mayores
a 5.000 m2 se han visto en la necesidad de considerar solamente
soluciones “en planos” las cuales, no serán incorporadas al mercado antes
de 24 meses.
9En virtud de lo anterior, existe una clara oportunidad de negocios para:
proyectar, construir, financiar, promover y administrar edificaciones de
oficinas AAA en el este de Caracas desde el presente hasta los próximos 4
años.
9Quienes logren proveer soluciones inteligentes a esa demanda creciente
de espacios y servicios se habrán adaptado a los cambios como la única
constante para hacer negocios inmobiliarios rentables dentro del mercado
de oficinas AAA en Caracas.
Febrero, 2005
¿Qué pasaría si la tendencia se revierte
y los edificios gubernamentales
se desplazan a los nuevos ejes de oficinas
ubicados en el este de la ciudad?