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Empire
p State Building,
g, eficiencia energética
g
Best Practices en reformas coste-effectivas
Germán Hevia
Johnson Controls España
Caso: Empire State Building
El Empire State Building es un edificio
construido en 1931,
1931 multi
multi-inquilino
inquilino, con
250.000 m2 en los que se albergan
oficinas, comercios y servicios de radio
televisión.
La Empire State Building Company
reunió a Johnson Controls jjunto con
otras organizaciones lideres en áreas de
eficiencia energética para desarrollar un
enfoque innovador a las reformas
sostenibles soportado por tecnologías de
última generación.
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2
The Empire State Building
102 plantas y 260 000 m2
$11 millones coste al año energía
Demanda eléctrica ppico de 9.5 MW
(36.5 W/m2 incluyendo HVAC)
278 kWh/m2 anual de energía
25,000 toneladas CO2/ año (~1 tonelada
por 10 m2)
3
3
The Empire State Building
“El objetivo del ESB ha sido el de optar por
aquellas medidas que o bien producen un
ahorro optimizan la inversión,
ahorro,
inversión o requieren
nuevas inversiones para las cuales existe un
retorno de la inversión razonable a través de los
ahorros.
a
o os
Eligiendo
g e do
estas
inversiones
e s o es
correctamente creará una ventaja competitiva
para el propietario gracias a costes más bajos
y mejores
j
condiciones de trabajo
j p
para los
inquilinos. El triunfo en estos esfuerzos hará un
modelo replicable y un ejemplo a seguir por
otros.”
- Anthony E. Malkin
4
The Empire State Building
5
Empire State Building : Visión Propietario
La reforma estuvo motivada por el deseo de:
1. Reposicionar el edificio más famoso del mundo
2 Probar la viabilidad económica de reformas energéticas
2.
integrales
3. Utilizar el trabajo para publicitar y diferenciar el edificio
y así atraer nuevos inquilinos
4. Crear un modelo replicable para proyectos de reforma
energética aplicable a un
n 85% de edificios e
existentes
istentes de
los edificios en Nueva York en 2030
“Si el único sitio donde el modelo es aplicable es el ESB,
entonces el esfuerzo habrá sido en vano."
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Demostrando el Business Case
Con un programa de reforma de $500 millones, la propiedad decidió ree al ar ciertos pro
evaluar
proyectos
ectos desde unn enfoq
enfoquee coste efecti
efectivoo de eficiencia
energética y sostenibilidad.
Aj t d
Ajustes
dell P
Presupuesto
t para P
Proyectos
t d
de Efi
Eficiencia
i
i E
Energética
éti
Total ES
SB Capital Buudget (million $$)
120
100
80
60
40
20
2008
Presupuesto
para
Proyectos
relacionados
con Energía
= $93M + 0%
Ahorros
Energéticos
Suma de
Adiciones /
Modificaciones /
S
Supresiones
i
=
+$13M
Nuevo
Presupuesto
con /
Proyectos
Eficiencia =
$106M
+ 38% Ahorros
Energéticos
0
7
7
Creando un Modelo Replicable
Demostrar como una reforma de un edificio de oficinas
multi inquilino puede ser coste efectiva para inspirar a
multi-inquilino
otros a seguir el modelo
.
8
8
Equilibrio Impacto Financiero & Emisiones
Una solución que equilibra las
emisiones de CO2 y los
resultados financieros está en
este rango.
Existen beneficios
decrecientes por mayor
eficiencia.
9
Ocho medidas suponen un 38% de ahorro
Ahorro
38%
10
Ocho Medidas Interactivas
ACRISTALAMIENTOS: Modificación del aislamiento de las ventanas
existentes en las más de 6,500
6 500 ventanas de guillotina para incluir film
reflectante y gas aislante.
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11
Ocho Medidas Interactivas
BARRERA RADIANTE: Instalación de más de seis mil barreras reflectoras
detrás de las unidades de radiación situadas en el perímetro del edificio
edificio.
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12
Ocho Medidas Interactivas
CONTROL DE ILUMINACIÓN/ ENCHUFES INTELIGENTES Esta medida
implica la reducción de la intensidad luminosa en los espacios de inquilinos
gracias a la implantación de balastros regulables y fotosensores, y
proporcionando a los inquilinos de tomas de tensión con sensores de
presencia en el p
p
puesto de trabajo
j
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13
Ocho Medidas Interactivas
REFORMA DE LA PLANTA TÉRMICA: El proyecto de la planta de enfriadoras
incluye la sustitución de cuatro enfriadoras industriales y la adición de mejoras
en el control, variadores de frecuencia y bypass de circuito primario.
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14
Ocho Medidas Interactivas
UNIDADES DE TRATAMIENTO DE AIRE VV: Reemplazo de las unidades de
volumen constante p
por unidades a caudal variable con nueva disposición
p
de
elementos (dos unidades de suelo frente a cuatro unidades de techo).
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15
Ocho Medidas Interactivas
CONTROLES DDC: Esta medida incluye la actualización de los sistemas de
control del edificio convirtiéndose en una de las mayores redes wireless del
mundo. Los índices de rendimiento de las instalaciones en tiempo real
permiten el seguimiento continuo del rendimiento de los sistemas de clima.
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16
Ocho Medidas Interactivas
CONTROL VENTILACIÓN A DEMANDA (DCV): Este proyecto implica la
instalación de sensores de CO2 para control del caudal de aire del exterior
ajustando la producción de frío a la demanda
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17
Ocho Medidas Interactivas
GESTIÓN ENERGÉTICA PARA INQUILINOS: Los inquilinos tienen acceso a
información sobre su consumo energético,
g
tendencias y datos comparativos
p
así como recomendaciones de mejora de la sostenibilidad.
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18
II. PROJECT DEVELOPMENT PROCESS
50% de ahorros en las oficinas de inquilinos
1) Several approaches help maximize cost-effective savings.
Ahorros Energéticos: Edificio Base vs Oficinas Inquilinos
60
000 000
60.000.000
DCV
Annual Energy Savvings (kBtu)
50.000.000
Barrera Radiante
40.000.000
Gestión Energética
Inquilinos
30.000.000
Acristalamientos
Planta Térmica
20 000 000
20.000.000
10.000.000
UTA’s VV
Optimización con
DDC
Iluminación /
Presencia
0
Measures that only affect the Base Building
19
Measures within Tenant Space
19
Mejora de las Condiciones de Trabajo
Este conjunto de medidas además aportan una mejora en la calidad de
las condiciones de trabajo y servicios adicionales para el inquilino:
• Mejor confort térmico gracias a mejores ventanas,
barreras radiantes y mejores controles;
• Mejora de la calidad de aire gracias al DCV; y
• Mejora en las condiciones de iluminación que combinan
luz natural y artificial.
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Resultados Esperados
$4.4 millones
ahorrados
h
d en costes
t anuales
l energía
í
Top 10%
en edificios eficientes de oficinas en US
38%
reducción de consumo
3.1 años
De retorno en la sobre inversión
105 000
105,000
toneladas de emisiones de carbón
evitadas en los próximos 15 años
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Más información
www esbsustainability com
www.esbsustainability.com
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Tres Innovaciones
9 Enfoque
global del edificio en el análisis y
rendimiento
di i t ffuturo
t
energético
éti d
de llas mejoras
j
potenciales
t
i l
(60 medidas analizadas)
9Creación de incentivos en inquilinos y propietarios
para la mejora
j
de la eficiencia (g
(gestión energética
g
web
con asesoramiento)
9 Contrato
C t t d
de rendimiento
di i t energético.
éti
J h
Johnson
Controls garantiza los ahorros mediante un contrato EPC
que puede usarse para obtener financiación.
financiación
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Que pueden hacer los propietarios?
1) Clasifique su portfolio de inmuebles basándose en el
ciclo de renovación; Inversión>Amortización>Beneficio)
2) Cree un master plan definiendo proyectos de reforma,
estándares nuevos términos de alquileres,
estándares,
alquileres programas
de gestión energética para inquilinos y marketing
3) Comprométase a reformas globales y evalúe auditorías
completas en lugar de proyectos de medidas aisladas
4) Exija garantías de rendimiento con medida y verificación
de ahorros para reducir el riesgo
5) Involucre a Inquilinos
Inquilinos, empleados y ocupantes del
edificio en los objetivos de ahorros mediante formación,
herramientas, tecnología…
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EN 1931 SE CONVIRTIÓ
EN EL EDIFICIO MÁS
ALTO DEL MUNDO
AHORA SE
TRANSFORMA EN UNO
DE LOS MÁS EFICIENTES
GRACIAS
JOHNSON CONTROLS
ENERGY SOLUTIONS