Download De que hablamos cuando hablamos de economía?

Conceptos y
herramientas
para
Conceptos
y herramientas
para
valuación
de proyectos
valuación
de proyectos
26 de abril de 2017
Hoja de ruta
Día 1
• ¿De que hablamos cuando hablamos de economía?
• ¿Qué me aporta para evaluar un proyecto?
• Resultado económico, proyección financiera ¿es lo mismo?
• Algunas metodologías y herramientas para valuar un proyecto.
TIR / VAN
• Planteo de caso práctico
Día 2
• Repaso conceptos fundamentales
• Impuestos. Nociones básicas y como impactan en la evaluación del
proyecto
• Propuesta resolución del caso práctico. Análisis y conclusiones
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Idea de Estado
Gobierno del Estado
Gobernantes ascetas
El primer “comunista”
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Condena “etica” del interés
Moneda para intercambio no acumulación
Precio “justo”
Relación inversa utilidad / precio. Porque?
(1125 – 1274)
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Dinero. Etico?
Precio justo. Derecho al “justo precio de mercado”
Moral y mercado
Condena al interés
Y entonces….¿de que hablamos
cuando hablamos de Economía?
 Dos temas fundamentales PRECIOS (Valor)/) y DISTRIBUCION de los beneficios
(Salarios-Beneficios-Intereses)
 Procesos de producción y distribución de bienes «escasos» entre los sujetos
(agentes económicos) y los efectos que se derivan de estos procesos
 La economía maneja números, matemática, es entonces una ciencia exacta ? NO
!!. La modelización matemática es una herramienta de estudio que simplifica y
asume supuestos para facilitar estudio. (ceteris paribus / mercado perfecto !?)
 Se nutre de conocimientos y nociones de psicología, filosofía, política e historia.
Es una ciencia SOCIAL (estudia COMPORTAMIENTOS HUMANOS)
 Dos grandes campos de estudio: MICROECONOMIA (comportamiento individual
de agentes económicos: empresas, empleados, consumidores) y
MACROECONOMIA (cuentas nacionales: PBI, crecimiento, inflación, empleo,
balanza pagos)
Historia de la Economía
John Galbraith, Economista norteamericano (1908-2006)
Voy a evaluar un proyecto, que me
aporta la Economía entonces…?
Nada más y nada menos que algunos factores esenciales para hacer una buena
evaluación,
1. Base para los supuestos macro de la proyección (nivel de actividad, demanda, tipo de
cambio, etc.)
2. Base para los supuestos micro de la proyección (datos del sector económico)
3. Conocer el «humor» y aversión al riesgo que puede tener el potencial inversor
17/04/2017 DOCENTES
Antes de la reunión paritaria, Suteba insiste en
"recomponer la pérdida" del poder adquisitivo
Tengo un gran negocio !!!...el asunto es así..
Lo vendemos a
$ 100
Y lo puedo comprar a
$ 60
Nos hacemos en un pase manos !!! $ 40
Precio
Costo
Resultado ECONOMICO
Que bueno, contame un poco más como es el asunto…
Quedate tranquilo tengo todo arreglado…es pan comido…
Para asegurarme que podamos facturar ese precio arreglé que nos paguen a 3 meses…
Y con los contactos que tengo en el Once, di con un chino que me hace precio,
lógicamente el asunto es contado rabioso.
Pero…..ups !
Resultado económico
Flujo financiero – factor tiempo
Está barbaro…pero yo no tengo una moneda para comprar…como hacemos..?
Que macana, no pensé en esto…pero quedate tranquilo tengo un amigo que me puede bancar.
Resultado económico
incluyendo resultado
financiero
No es lo mismo un peso hoy que un peso mañana !!
Criterios / Metodologías para evaluación y valuación de inversiones
 Existen diversas metodologías y enfoques cada una con ventajas
y desventajas
 Podrían agruparse en tres categorías
1. Métodos cuantitativos (flujo de fondos, VAN, TIR, Recupero)
2. Valuación relativa (comparables)
3. Valuación contingente (opciones)
 Para el caso de proyectos la metodología más recomendable es
el flujo de fondos (recuerden «El gran negocio») descontado (y
esto que es?...ahora vamos a eso..)
Conozcamos al VAN: un concepto 100% intuitivo disfrazado de difícil….
Caso: «Se me quemó el rancho…»
La regla de oro
VAN positivo ME GUSTA
VAN negativo NO PONGO UN PESO
Todo muy lindo pero...como determino la tasa que uso
para descontar (traer a HOY) el flujo de fondos??
COSTO DE OPORTUNIDAD
+
DIFERENCIAL POR RIESGO (SI EXISTE..)
=
TASA DE DESCUENTO
Resumiendo entonces, vimos el concepto de valor
presente de un flujo financiero, conocido como Valor
Actual Neto (VAN) o Net Present Value (NPV)
La Tasa Interna de Retorno (TIR), un primo hermano del VAN
 La TIR es la tasa a la cual el VAN me da cero
 Y en castellano esto que significa ??
 La TIR es ni más ni menos que la tasa de rentabilidad real del flujo analizado
Veamos un poco, volvamos a las «cenizas» del caso anterior…
Dos puntos interesantes para tener presentes y reforzar el concepto
 Cualquier tasa que aplique para calcular el VAN mayor a 43% me dará VAN negativo
y, cualquier tasa menor a 43%, VAN positivo
 TIR es siempre una tasa, mientras que VAN es siempre una magnitud (moneda)
Un caso práctico para repasar y fijar conceptos
Caso: « Emprendimiento Conventillo Chic»
Datos básicos
m2 totales
m2 vendibles
Costo terreno (total)
Forma pago terreno
Horizonte planificación
Precio venta $ / m2
Plazo venta
Condición de pago
5000
4500
2000000
30% anticipo / 70% mes 6
12 meses
2500
Se estima vender 50% en mes 11 y 50% en mes 12
Contado 100% al momento de la venta
Costo construcción $ / m2
500 Totalmente tercerizada. Valor sin IVA (Me factura con IVA)
Plazo obra
10 meses avance lineal inicia mes 1 (10% x mes)
Comisión GDP
5% sobre costo construcción sin IVA (pari passu constructor)
Comisión inmobiliaria
2% sobre precio venta sin IVA (se pago al cobrar venta)
Tasa IVA
21% Relación terreno / edificio 10%
Tasa IIGG
35% Se asume que se paga al momento de vender
Tasa IIBB
3%
A efectos de simplificar se asume que impuestos se pagan en mismo mes que se determinan
Honorarios contador
100 por mes (12 meses)
Honorarios escribanía
1% sobre valor de venta sin IVA
Tasa de descuento
Tengo dos alternativas de inversión (costo oportunidad)
Plazo fijo en BNA en pesos a un año rinde 28% (ojo tasa anual)
Bono soberano Ucrania rinde a un año 47% (ojo tasa anual)
Proyectar a valores constantes (no se asume inflación ni ajustes de precios y costos)
Un caso práctico para repasar y fijar conceptos
Caso: « Emprendimiento Conventillo Chic»
Determinar
Precio venta $ / m2
VAN para tres escenarios Base
2500
Optimista
3000
Pesimista
2000
TIR para los tres escenarios
Mes de recupero financiero de la inversión
Maxima exposición financiera (monto máximo a desembolsar antes de recupero)
Para pensar
- Que efecto tendría sobre VAN y TIR si se vendiera por esquema de preventa a igual precio
- Que efecto tendría sobre VAN y TIR si el terreno se pudiera pagar con m2 obra terminada a igual valor de venta
- Cual sería la máxima tasa de financiamiento que estaría dispuesto a pagar en el caso base
- Que efecto tendría sobre VAN y TIR conseguir financiamiento
Un caso práctico para repasar y fijar conceptos
Caso: « Emprendimiento Conventillo Chic»
(…POR HOY….)
GRACIAS POR LA PACIENCIA !!
Ariel
avenneri@bafcapital.net
155-3282607