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Respuestas a consultas planteadas a las Secciones
gestoras
Fecha
Sección origen
Rango
Impuesto y Periodo
Referencias normativas
Tema
Cuestión planteada
viernes, 13 de febrero de 2004
Grandes Empresas
Consulta
Impuesto sobre Sociedades
- Ley Foral 24/1996, de 30.12, del Impuesto sobre
Sociedades, art 109 quáter
Régimen Especial para las entidades dedicadas al
arrendamiento de viviendas.
Podrán acogerse al régimen especial previsto, las
sociedades que tengan por objeto social exclusivo el
arrendamiento de viviendas situadas en territorio
español, siendo compatible con la inversión en locales
de negocio y plazas de garaje para su arrendamiento,
siempre que su valor conjunto no exceda del 20% del
valor total de las inversiones en vivienda. A tales
efectos, según la legislación de arrendamientos
urbanos, el concepto de local de negocio comprende las
naves industriales para su destino a uso primordial
distinto de vivienda.
CONTESTACIÓN
CONSULTA FORMULADA:
La entidad consultante es una compañía cuya actividad incluye:
- La promoción, construcción y venta de bienes inmuebles.
- La gestión de un parque de inmuebles en alquiler.
Asimismo, los accionistas de la compañía participan en otra sociedad dedicada a la
explotación de centrales hidroeléctricas.
Durante el año 2004 los socios de la compañía pretenden acometer un proceso de
reorganización empresarial, constituyendo tres compañías que pasarán a desarrollar cada
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una de las tres áreas de negocio reseñadas.
Una de las sociedades a constituir será "(...)", cuyo objeto social lo constituirá el
arrendamiento de viviendas, y cuyos activos estarán integrados por viviendas, garajes y
trasteros vinculados y, de forma residual, por naves industriales (menos de un 10 por
100 de los activos totales), todos ellos destinados al alquiler.
Esta nueva compañía pretende acogerse al Régimen Especial para las entidades
dedicadas al arrendamiento de viviendas contemplado en el Capítulo V del Título X de
la Ley Foral 24/1996, de 30 de diciembre, del Impuesto sobre Sociedades (en adelante,
LFIS). Tras la lectura del artículo 109 quáter.1 de la LFIS, la compañía plantea la duda
de si la expresión "locales de negocio" se puede aplicar a las naves industriales en
alquiler.
CONTESTACIÓN:
En relación con la cuestión planteada debe significarse que el número 1 del artículo
109 quáter de la LFIS, según redacción vigente, dispone:
"1. Podrán acogerse al régimen previsto en este Capítulo las sociedades que
tengan por objeto social exclusivo el arrendamiento de viviendas situadas en territorio
español.
Esta exclusividad será compatible con la inversión en locales de negocio y plazas
de garaje para su arrendamiento, siempre que su valor contable conjunto no exceda del
20 por 100 del valor contable total de las inversiones en vivienda de la entidad.
A estos efectos, únicamente se entenderá por arrendamiento de vivienda el definido
en el artículo 2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos,
siempre que se cumplan los requisitos y condiciones establecidos en dicha Ley para los
contratos de arrendamiento de viviendas."
A efectos de dar respuesta a la cuestión planteada debe determinarse el alcance del
término "locales de negocio", expresión que si bien se utiliza con frecuencia en distintas
disposiciones en materia de derecho civil y mercantil, curiosamente no está claramente
definida en nuestro derecho positivo vigente.
La definición más exacta de la figura la encontramos en el derogado Texto
Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos aprobado por Real Decreto 4104/1964,
de 24 de diciembre, cuyo artículo 1 definía el arrendamiento de local de negocio como
los contratos de arriendo "que recaigan sobre aquellas otras edificaciones habitables
cuyo destino primordial no sea la vivienda, sino el de ejercerse en ellas, con
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establecimiento abierto, una actividad de industria, comercio o de enseñanza con fin
lucrativo".
La vigente Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, no
define el arrendamiento de local de negocio, sino que distingue entre el arrendamiento
de vivienda y el arrendamiento para uso distinto del de vivienda, considerando el
arrendamiento de vivienda como aquel que recae sobre una edificación habitable cuyo
destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario,
mientras que define el de uso distinto del de vivienda como aquel que, recayendo sobre
una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido para el
arrendamiento de vivienda.
Como conclusión de lo que antecede cabe concluir que el concepto "local de
negocio" utilizado en el número 1 del artículo 109 quáter de la LFIS cabe entenderlo
comprensivo del arrendamiento de naves industriales para su destino a uso primordial
distinto de vivienda.
Lo que se comunica a los efectos oportunos.
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