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“La rehabilitación en el Código Técnico de la Rehabilitación”
Luis Vega Catalán (Ministerio de Vivienda)
La aplicación de la reglamentación técnica en el ámbito de la rehabilitación es una problemática
difícil, que preocupa a todos los técnicos. Como alcanzar los niveles de prestación demandados
socialmente y recogidos en la reglamentación cuando se opera sobre edificios existentes,
salvaguardando la seguridad jurídica de los diferentes agentes es un problema que requiere de un
amplio debate. El objetivo de esta ponencia es introducir un conjunto de reflexiones que sirvan
como aportación a este interesante y necesario debate
El marco reglamentario
En rehabilitación, se opera sobre edificios existentes, en los cuales las características propias del
edificio condicionan de forma considerable las posibles intervenciones, y donde algunas de las
mismas pueden tener efectos contradictorios: si intentamos mejorar algunas prestaciones o
características, podemos empeorar simultáneamente otras. El intentar alcanzar determinados
niveles de prestación, análogos a los contemplados en los Documentos Básicos del CTE, puede
suponer impactos económicos y sociales inadmisibles, e incluso incompatibilidad con los niveles
de protección del edificio.
Por ello, el objetivo en rehabilitación debiera ser mejorar las condiciones del edificio, pero de
forma racional, coherentes con la características iniciales del mismo, y que no tiene por qué
coincidir con las prestaciones que exigiríamos a un edificio de nueva planta, como se indica en el
mismo CTE: "... el CTE se aplicará a las obras de ampliación, modificación, reforma o
rehabilitación que se realicen en edificios existentes, siempre y cuando dichas obras sean
compatibles con la naturaleza de la intervención y, en su caso, con el grado de protección que
puedan tener los edificios afectados. La posible incompatibilidad de aplicación deberá justificarse
en el proyecto y, en su caso, compensarse con medidas alternativas que sean técnica y
económicamente viables".
Se reconoce, de un lado, la imposibilidad en algunos casos de alcanzar los niveles exigenciales
del CTE con medidas alternativas (por ello se habla de “la mayor adecuación posible” y no de
“compensación”), y de otro lado, la necesidad de dejar constancia de dichas situación
(evidentemente el cumplimiento del CTE en rehabilitación no tendría el mismo significado –nivel
de prestaciones- en todos los casos, pues vendría condicionado por las condiciones propias de
cada edificio en concreto)
En este sentido ya se han iniciado una serie actuaciones, tanto por parte del Ministerio como de
otros agentes que demuestran la preocupación por este tema. Dichas iniciativas deberían tener un
tratamiento homogéneo, pues todos estos casos el problema es análogo: como establecer los
niveles de adecuación al CTE racionales, cuando existen condiciones específicas que impiden
alcanzar los niveles establecidos por el CTE con carácter general
Seguridad y habitabilidad
Si bien el tratamiento debe ser homogéneo, el enfoque, en general, es distinto cuando hablamos
de seguridad que cuando hablamos de habitabilidad:
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 Así como en habitabilidad es razonable pensar únicamente en mejorar dentro de ajustes
razonables el comportamiento del edificio, cuando hablamos de Seguridad, sin embargo,
hay ciertos mínimos que no se pueden soslayar porque afectan a la seguridad de las
personas. Habrá que definir hasta dónde se puede llegar sin poner en peligro la seguridad
de las personas más allá de lo que podríamos llamar riesgo asumido socialmente, hay
niveles de seguridad mínimos y derechos universales.
 Por otro lado, los requisitos de habitabilidad afectan principalmente a las soluciones
constructivas y están ligados a zonas (climáticas, ruido, pluviométrica, etc.), por lo que los
tipos edificatorios escogidos deben ser representativos de muchos casos, mientras que los
de seguridad generalmente se refieren parámetros de diseño (parámetros dimensionales,
espaciales, de circulaciones, elementos funcionales - como barandillas, acabados de
suelos, etc.-) que son independientes de las zonas climáticas, etc. Es necesario iniciar en
paralelo a las actuaciones ya en curso, aunque ligado a ellas, un análisis de la
rehabilitación en relación estos requisitos, que exigirá posiblemente un abanico de tipos
distinto.
Como caso particular, todo lo relativo a la accesibilidad en la rehabilitación cobra una importancia
capital por los siguientes motivos:
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La reglamentación de accesibilidad ha avanzado en los últimos tiempos hasta situarse en
unos estándares elevados, acordes a la calidad de vida actual y a las exigencias de los
colectivos que son perfectamente asumibles hoy en día para obra nueva.
Debido a que la accesibilidad de un edificio depende en gran medida de factores
dimensionales (anchuras, giros, pendiente y longitud de rampas, tamaño del ascensor,
etc.) la aplicación directa de los parámetros establecidos para obra nueva a edificios
existentes, concebidos en origen en base a otros criterios técnicos y de funcionamiento,
hace en la mayoría de los casos económicamente inviable o técnicamente imposible su
aplicación.
Si la imposibilidad de aplicar los parámetros establecidos para obra nueva en edificios
existentes tiene como consecuencia la imposibilidad de actuar en ellos para mejorarlos,
entonces no se conseguirá mejorar la accesibilidad del parque de edificios existentes.
Al igual que para los parámetros de habitabilidad, es posible e incluso deseable mejorar las
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condiciones de los edificios existentes a pesar de que no se alcancen los estándares de la
obra nueva, puesto que con ello se mejora su accesibilidad y la calidad de vida de sus
usuarios.
Dicha mejora, como ya anuncia el RD 505/2007, será obligatoria para el año 2019 para
todos aquellos edificios existentes que sean susceptibles de ajustes razonables.
El siguiente esquema muestra un resumen del enfoque comparado entre requisitos y
respecto a las diferencias entre obra nueva y rehabilitación:
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Enfoque del problema
Se pretende establecer criterios de actuación en edificios existentes. Para llegar a definir estos
criterios se plantean dos acercamientos distintos:
Análisis bottom-up (de abajo a arriba)
Parece claro que las soluciones posibles dependen mucho de los casos concretos en los que nos
encontremos. Es necesario realizar un estudio de casos concretos en los que se planteen
soluciones realistas estudiando un amplio número de tipos de vivienda que permita obtener un
“catálogo” de soluciones válidas para casos concretos que servirá de base para intentar extraer
criterios generales de actuación.
Análisis top-down (de arriba a abajo)
El objetivo final es establecer criterios generales de actuación en edificación existente, por lo que
es necesario desarrollar un análisis de este tipo, en donde a partir de los parámetros establecidos
para obra nueva se puedan establecer criterios generales tales como límites funcionales que no
se pueden sobrepasar, condiciones en las que se permite utilizar parámetros menos exigentes
que los establecidos para obra nueva, etc.
Si bien el trabajo ira desarrollándose de forma iterativa, simultaneando ambas aproximaciones. En
esta primera fase la aproximación será fundamentalmente de abajo a arriba, a partir de soluciones
concretas, aunque intentando establecer los criterios valorativos partiendo de aproximaciones más
generales (análisis de arriba abajo)
Estrategia de actuación
El tratamiento de la rehabilitación dentro del marco reglamentario establecido por el CTE se
fundamentaría en tres pilares básicos:
1. Explicitación/aclaración de lo que significa el cumplimiento del CTE en rehabilitación (por
extrapolación aplicable a edificios de nueva planta en núcleo urbano consolidado con
restricciones de contorno, patrimonio histórico, etc)  El cumplimiento del CTE no implica
necesariamente el cumplimiento de los DB
 Siempre pueden adoptarse soluciones diferentes a las allí contempladas para la verificación
de las exigencias básicas
 El nivel de prestaciones que debe alcanzarse en cada caso debe ser coherente con las
limitaciones derivadas de las características especificas del edificio, por lo que para su
establecimiento debe realizarse un análisis de adecuación técnica, económica y funcional
(según terminología utilizada por el CTE, aunque en el ámbito reglamentario de las CC.AA.
suele denominarse habitabilidad).
 Dicho estudio debiera realizarse por el técnico, mediante estudio especifico y
particularizado, pudiendo tomar como base los documentos complementarios (guías o
similares, como las actualmente en elaboración) desarrollados por la administración (o
reconocidos por esta), que darían al arquitecto cierta seguridad jurídica a la hora de
establecer ese nivel de adecuación al CTE razonable.
Lógicamente, la ligazón entre nivel de exigencia, condiciones especificas del edificio, alcance
de la intervención e incluso restricciones de uso, hace que el “cumplimiento del CTE” no tenga
un sentido o interpretación univoca, ya que el nivel de prestaciones puede ser diferente en cada
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caso. Por ello resulta necesario explicitarlo de alguna forma, tanto de cara al usuario como para
posibles cuestiones de orden jurídico.
2. Desarrollo de los documentos complementarios al código (documentos de aplicación o guías),
antes citados, que aporten criterios al técnico en el establecimiento del grado máximo de
adecuación al CTE posible en cada caso en función de las condiciones especificas del mismo.
3. Escalas de clasificación que permitan identificar el nivel de prestaciones alcanzado en cada
edificio, dando respuesta al último apartado del punto 1 anterior.
Al margen de todo lo indicado anteriormente, resulta necesario clarificar todo lo relativo al ámbito
de aplicación, no solo en lo relativo a rehabilitación (aunque si es especialmente relevante en este
tema), ya que la actual dispersión de cláusulas (parte I y parte II-DB), la falta de una definición
precisa de rehabilitación, reforma u otros términos relacionados con este tipo de intervenciones o
una definición clara de lo que podríamos definir como perfiles de uso, dificulta la aplicación del
código con carácter general y supone un lastre importante en aquellos casos como rehabilitación
(o patrimonio), donde contamos con posibilidades de intervención limitada,
Estructura de los documentos complementarios (documentos de aplicación o guías)
El esquema de los documentos podría estructurarse en las siguientes tres partes:
 Tipología: Estudio de los tipos de elementos constructivos, funcionales, etc. que sean
necesarios para el tratamiento de los requisitos del CTE. Como ya se ha indicado
anteriormente, el nivel de prestaciones racionalmente exigible en rehabilitación depende
de múltiples factores, y entre ellos fundamentalmente de las condiciones especificas
iniciales del edificio sobre el cual se va a intervenir. De ello se deriva que la casuística
puede ser extraordinariamente amplia, por lo que se esta realizando una primera
aproximación metodológica de clasificación que ha permitido una definición inicial de
tipos, que por su generalidad o importancia, centrará la primera parte del trabajo. Dichos
definición inicial, no tienen carácter excluyente, ni supone necesariamente que desde el
punto de vista que se realiza el estudio, esto es, el establecimiento del nivel de
adecuación racional al CTE exigible, no pueda dar lugar a una agrupación de los mismos
en familias más amplias, cuyo tratamiento pueda ser análogo.
 Conjuntos de mejoras: Recopilación de soluciones de mejora según requisitos. Sería
conveniente ir configurando un conjunto de posibles soluciones de mejora, en principio no
ligadas unívocamente, y de forma necesaria cada uno de los tipos edificatorios concretos,
objeto del estudio (aunque se nutriría inicialmente de ellos). Para ello se irían planteando
soluciones de mejora, en principio para los tipos seleccionados, que por la experiencia o
fruto del análisis de la situación actual, se entiendan como razonables. Dichas propuestas
se intentarían agrupar en una especie de catalogo que serviría de base para el
planteamiento de las opciones de mejora a aplicar a todos los tipos (a los que
razonablemente pudieran aplicarse en función de sus condiciones especificas). El
sistema podría ir incrementándose a lo largo del trabajo e incluso actualizarse con
soluciones que desde el sector de fabricantes de productos pudieran obtenerse.
Inclusive, podría pensarse en algo parecido al CEC donde, al margen de las prestaciones
se incluyeran “ventajas” e “inconvenientes” de cada solución, lo que podría ser una forma
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inicial cualitativa de valorar su idoneidad para los diferentes tipos de edificios.
 Valoración de las prestaciones de las mejoras: Evidentemente el último paso sería la
evaluación del nivel de prestaciones alcanzado en los diferentes tipos edificatorios
analizados, al introducir el conjunto de mejoras pertinentes (de las incluidas en el paquete
anterior). Una primera valoración nos permitiría conocer el cumplimiento del CTE y de
forma cualitativa el nivel de incumplimiento (global) del CTE (aproximación de tipo
indirecto). Esta aproximación tiene, no obstante, fuertes limitaciones por dos motivos
fundamentales:
 Por la utilización para dicha evaluación de procedimientos simplificados, que
suponen opciones conservadoras, envolventes de múltiples casuísticas que en
muchos casos poco tendrán que ver con las situaciones especificas del edificio
analizado. Son lo que se denominarían condiciones suficientes, pero no necesarias,
razonables en procesos de proyecto pero no de peritaje de soluciones.
 Porque no permiten valorar el nivel de prestaciones realmente conseguidas (ya que
realizan un análisis indirecto) lo que dificulta la concreción de esos niveles de
adecuación al CTE, anteriormente descritos, e impiden trasladar con claridad al
usuario (y en su caso, al juez) la situación real del edificio con la mejora
implementada (recuérdese la necesidad , ya comentada anteriormente, de clasificar
los niveles de mejora, dado que el cumplimiento del CTE no supone un único nivel
umbral de prestaciones)
Por todo ello, se considera necesario plantear sistemas de aproximación a la valoración
de prestaciones (aproximación de tipo directo) que intenten medir éstas de forma más o
menos directa (o por niveles, como por ejemplo en calificación energética)
El objetivo final, siempre que se pudiera, sería más la definición de procedimientos o
criterios de evaluación de nivel cuantitativo, cualitativo o semi-cuantitativo, en cada caso,
de forma que la aplicabilidad de la guía sea mayor. El conjunto de posibilidades (niveles
de intervención) puede ser muy diferente, por ejemplo el hecho de que la intervención
prevea o no cambio total de distribución interior puede tener una incidencia fundamental
en la nivel de adecuación al CTE que puede conseguirse, por lo que se insiste en la
necesidad de dotar siempre que se pueda de sistemas más dinámicos y flexibles de
evaluación de prestaciones, y que sea el técnico en cada caso el que concrete en función
de las condiciones específicas del mismo.
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