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EDIFICACIÓN
Seguro decenal
La exigencia legal de la suscripción del seguro decenal alcanza a los
promotores de edificios cuyo uso principal sea el de vivienda y para su
exoneración es preciso que se cumplan los requisitos legales impuestos.
Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 25 de marzo de 2011.
(BOE de 22 de abril de 2011).
Antecedente normativo
Cita:
-Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.
1. Planteamiento
Se presenta, para su inscripción en el Registro de la Propiedad, una escritura
de declaración de obra nueva y división horizontal de dos viviendas unifamiliares
adosadas, sin la acreditación de haber constituido el contrato de seguro decenal
exigido en la Ley de Ordenación de la Edificación, en base a que se trata de una
autopromoción individual, de una única vivienda unifamiliar de uso propio en la que
la constitución del régimen de división horizontal se condiciona suspensivamente al
transcurso de diez años desde la fecha de recepción de las obras.
El Registrador suspende la inscripción pues considera que la Ley de
Ordenación de la Edificación, específicamente en su modificación producida en
2002 (Ley 53/2002, de 30 de diciembre, de medidas fiscales, administrativas y del
orden social), exonera de la obligación de constituir este seguro decenal al
autopromotor de vivienda unifamiliar, de uso propio y única; además, señala el
certificado de la licencia de obras, adolece de defectos formales, pues no consta el
visto bueno del Alcalde, requisito necesario para acreditar la concesión de la
licencia.
En la nota de calificación, el Registrador se detiene especialmente en los
requisitos de la exoneración legal a la luz de los criterios recogidos en la
Resolución-Circular de la propia Dirección General de 3 de diciembre de 2003; así,
afirma que, en realidad, se trata de un doble requisito: subjetivo y objetivo,
autopromoción, el primero, vivienda unifamiliar, de uso propio, el segundo, que
deben concurrir de forma acumulativa, no alternativa, y en el momento de declarar
la obra nueva. Respecto este segundo requisito, analiza de forma exhaustiva el
alcance del concepto de uso propio, por parte del autopromotor, uso que excluye el
de terceras personas sea cual sea el título jurídico en virtud del que el bien se
disfrute.
2. Consideraciones de la Dirección General
La Dirección General confirma los dos motivos de suspensión de inscripción.
Respecto el primero, se detiene en el análisis de los elementos esenciales de la
exigencia legal de suscribir un seguro decenal. Respecto del segundo, ratifica las
razones del Registrador por cuanto es necesario el visto bueno del Alcalde en la
certificación emitida por el Secretario de la Corporación, para significar que éste
está en el ejercicio del cargo y que su firma es auténtica.
Interesa destacar de la Resolución, el análisis que efectúa respecto a la
exigencia legal del seguro decenal, sobre qué bienes se ha de constituir, a quién
beneficia y a quién obliga, naturaleza del contrato y, finalmente, cuáles son los
requisitos exigibles para aplicar el régimen de la exoneración de la regla general.
a) Exigencia legal de la suscripción del seguro decenal
En primer lugar, la Dirección General afirma que la Ley de Ordenación de la
Edificación (Ley 38/1999, de 5 de noviembre), al regular los aspectos esenciales
del proceso de edificación, establece las obligaciones y responsabilidades de los
agentes que intervienen y las garantías necesarias para el adecuado desarrollo del
proceso de edificación, para asegurar la calidad “mediante el cumplimiento de los
requisitos básicos de los edificios y la adecuada protección de los intereses de los
usuarios”. Los dos elementos de garantía de esta protección son: los requisitos
técnicos de la construcción y el seguro de daños o caución.
Los primeros se refieren a la seguridad del edificio, “seguridad estructural de
tal forma que no se produzcan en el edificio, o partes del mismo, daños que tengan
su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros
de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la
resistencia mecánica y la estabilidad del edificio” (artículo 3.1, b) de la Ley).
El segundo se refiere a los daños materiales por vicios o defectos de la
construcción “tengan su origen o afecten a la cimentación, vigas, los forjados, los
muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente
la resistencia mecánica y estabilidad del edificio...”.
b) Objeto del seguro
En garantía de este segundo elemento, la Ley exige que el contrato de
seguro se suscriba sobre edificios cuyo uso principal sea la vivienda.
c) Momento de suscripción del contrato
Este seguro se ha de constituir en el momento de autorizar e inscribir la
declaración de obra nueva, antes, incluso de la primera transmisión, ello a efectos
de conseguir una plena garantía del derecho de los usuarios de las viviendas
construidas. Como medida de control del cumplimiento de esta obligación, cierra el
acceso al Registro de la Propiedad para las escrituras públicas de declaración de
obra nueva terminada “sin la acreditación de la constitución de tal garantía”.
La Resolución de la Dirección General, en el apartado sexto de sus
fundamentos de derecho, dice que esta exigencia se explica “también por su
afectación al interés de terceros, como son los restantes agentes que intervienen
en el proceso de la edificación, los acreedores hipotecarios, los titulares de
cualquier derecho real de uso y disfrute o los arrendatarios de la edificación o de
los distintos elementos en que se haya dividido”. Esto es así, añade la Resolución,
por el régimen de responsabilidad que la propia Ley establece, responsabilidad
solidaria, cuando no pudiera individualizarse la causa de los daños materiales o se
probara la concurrencia de culpas sin determinación del grado de intervención de
cada agente en el daño. “El promotor responde, en todo caso solidariamente con
los demás agentes intervinientes…” (artículo 17 de la Ley).
d) Concepto legal de usuarios
Dado que la finalidad reside en la protección de los usuarios, no altera la
exigencia de este deber el hecho de que estos sean o no propietarios de la
vivienda.
La Resolución, en el apartado quinto de sus fundamentos de derecho dice:
“es importante advertir que el concepto legal de «usuario» es distinto al de
«propietario», con el que podrá coincidir o no, como se desprende con claridad del
artículo 16.2 de la Ley, al enunciar las obligaciones que corresponden al primero,
como contrapuestas de las que son propias del segundo. De donde se colige sin
dificultad que fuera de los estrictos casos enunciados en la Ley (en concreto, en el
caso del autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio)
no puede dispensarse el cumplimiento del requisito legal del seguro para la
inscripción de la obra nueva con base en la mera renuncia del titular inicial
(promotor) o adquirente ulterior, pues tal renuncia podría redundar en
perjuicio de cualquier usuario que lo fuere por título distinto al de titular del
dominio (cfr. artículo 6.2 del Código Civil)”. Y añade, “Así lo prueba también el
hecho de que, como ha declarado este Centro Directivo en su Resolución-Circular
de 3 de diciembre de 2003, que reitera en este punto el criterio de su Resolución
de 24 de mayo de 2001, la obligación de constituir el seguro es extensiva también
a los edificios de viviendas destinadas a su alquiler y a los edificios en régimen de
aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles, sin distinguir en función de que
el derecho de aprovechamiento esté configurado o no como un derecho real
limitado (cfr. artículo 1.º de la Ley 42/1998, de 15 de diciembre)”.
Esta idea se refuerza en la legislación de suelo al exigir (artículo 19 de la
Ley 8/2007, de 28 de mayo, artículo 20 del Real Decreto legislativo 2/2008, de 20
de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo) la
acreditación documental del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la
legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios.
e) Sujeto obligado a suscribir el contrato
La constitución del seguro es una obligación que alcanza al promotor, sea
persona física o jurídica, incluso aunque no transmita la vivienda a un tercero o se
trate de un promotor individual (autopromotor) que impulsa la obra de edificación
para sí, para uso propio.
f) Naturaleza del contrato.
El seguro que impone la Ley “no es un seguro de responsabilidad civil, que
necesariamente implica la existencia de un tercero respecto del que el asegurado
cubre el riesgo del nacimiento a su cargo de la obligación de indemnizar los daños
y perjuicios causados por un hecho previsto en el contrato y del que el asegurado
sea civilmente responsable (cfr. artículo 73 de la Ley 50/1980, de 8 de octubre, de
Contrato de Seguro), sino un seguro de daños, que no requiere necesariamente de
la existencia de un tercero como beneficiario distinto del propio asegurado”.
Es un seguro de daños y de caución. En efecto, y así lo recuerda la Dirección
General “la Ley no habla sólo de seguro de «caución», en que el asegurador se
obliga, en caso de incumplimiento por el tomador del seguro de sus obligaciones
legales o contractuales, a indemnizar al asegurado a título de resarcimiento de los
daños patrimoniales sufridos (cfr. artículo 68 de la citada Ley 50/1980), sino
también de seguro de «daños» en que el riesgo cubierto es el de la pérdida
patrimonial propia del asegurado por razón del acaecimiento del siniestro
asegurado (en este caso, el daño en la estructura del edificio)”.
g) Exoneración de la obligación de suscribir el contrato de seguro decenal
La constitución del seguro es la regla general y alcanza al promotor. Sin
embargo, esta exigencia ha sido modulada en virtud de la Ley 53/2002, de 30 de
diciembre, de medidas fiscales, administrativas y del orden social, para los
supuestos de autopromoción individual de una única vivienda unifamiliar para uso
propio. Como excepción, se añadió que, en el supuesto de transmisión inter vivos
dentro de este plazo de diez años, salvo pacto contrario, el autopromotor debía
contratar el seguro por el tiempo que restara para completar este período.
Son dos los requisitos exigidos para poder aplicar esta excepción:
1. El agente sea un autopromotor individual.
2. La vivienda sea unifamiliar, de uso propio y única.
La Resolución, en el apartado séptimo de sus fundamentos, afirma respecto
al primer requisito que el concepto “no debe ser objeto de interpretaciones
rigoristas o restrictivas, sino que ha de interpretarse de forma amplia”. Se remite a
lo recogido en otras Resoluciones (9 de julio de 2003 y 5 de abril de 2005), “que
admiten comprender en tal concepto legal tanto a las personas físicas como a las
personas jurídicas, dado que en última instancia éstas son una sola entidad, esto
es, son individuales siguiendo un criterio numérico”. “El concepto de autopromotor
debe interpretarse en contraposición al promotor colectivo que contempla la propia
Ley”.
Respecto al segundo requisito, se detiene en el concepto de “vivienda
destinada a uso propio” y dice que por tal “se entiende toda aquella que tienda a
este uso por parte del autopromotor y que no pretenda estar destinada
originariamente a posterior enajenación, entrega o cesión a terceros por cualquier
título (cfr. artículo 9.º de la Ley)”. Considera que en el concepto “terceros” deben
incluirse “tanto los titulares del pleno dominio de la finca, como los de cualquier
derecho real de uso y disfrute sobre la misma, así como a los arrendatarios,
debiendo ser el uso propio por parte del autopromotor excluyente de otras
titularidades de disfrute sobre el mismo bien coetáneas a las del autopromotor”.
3. Conclusiones
La exigencia del contrato de seguro decenal tiene como objetivo asegurar la
protección de los usuarios de los edificios de viviendas, tanto sean titulares de
pleno dominio como de cualquier derecho real de uso y disfrute. Como regla
general se exige al promotor en el momento de la declaración de la obra nueva
terminada, con independencia de su posterior transmisión inter vivos. Se admite,
excepcionalmente su exoneración en los supuestos de autopromotor individual,
sea persona física o jurídica, de vivienda unifamiliar, destinada a uso propio y
única.