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ACTUALIZACIÓN Y AMPLIACIÓN DEL
INFORME SOBRE DESPERFECTOS EXISTENTES EN EL
EDIFICIO SITO EN LA AVDA RAMÓN DE CARRANZA
Nº 32 Y 33 DE CÁDIZ, REALIZADO EN JUNIO DE 2004
CARLOS SÁNCHEZ-POLACK MORATE. ARQUITECTO.
0CTUBRE de 2006
ACTUALIZACIÓN Y AMPLIACION DEL
“INFORME SOBRE DESPERFECTOS EXISTENTES EN EL EDIFICIO SITO EN LA AVDA
RAMÓN DE CARRANZA Nº 32 Y 33 DE CÁDIZ”,
VISADO CON EL Nº 3275/04, CON FECHA 28 DE JULIO DE 2004
EN EL COLEGIO OFICIAL DE ARQUITECTOS DE CÁDIZ.
En relación con el informe de junio de 2004, la propiedad solicita su revisión
dado el tiempo transcurrido y tras realizar ensayos sobre el mortero de
revestimiento de la fachada para determinar su estado constructivo. Como
consecuencia se ha girado nueva visita al edificio con fecha 20 de septiembre
de 2006, y se ha consultado en el Ayuntamiento de Cádiz el expediente
correspondiente al proyecto del edificio, pudiendo comprobar lo siguiente:
En zonas comunes y generales de las viviendas:
-
Carpintería:
Las ventanas, como no podía ser menos, se han deteriorado
notablemente, pudiendo comprobarse la deformación de algunos de sus
elementos, y las señales de filtración de agua de lluvia en el interior de la
vivienda cuarta planta y ático, al estar ésta todavía sin habitar. Hay que hacer
notar que en informe inicial se había omitido la incorrecta situación
constructiva de la unión de la carpintería y los alfeízares, quedando en muchos
casos los canalillos de desagüe de las ventanas por debajo del nivel del
alféizar, lo que hace imposible el desalojo del agua hacia el exterior,
introduciéndose en la viviendas. La sustitución de las ventanas permitiría
también la corrección de este defecto constructivo. La falta de sellado en la
unión de carpintería y fábrica ha aumentado la presencia de humedad en el
interior de las viviendas. Los herrajes metálicos han incrementado sus picaduras
superficiales. Según lo establecido en la partida 13.7 del apartado Mediciones
y Presupuesto del proyecto (y 13.9 para los tapaluces), los arquitectos
redactores prevén una carpintería “en madera de pino viejo” con cierre a
base de “falleba y llave”, elemento de cierre este último inexistente en todas
las carpinterías. Entendemos que la carpintería colocada, no es de pino viejo.
Unión carpintería-fábrica sin sellar
Deterioro carpintería y situación del alféizar sobre
carpintería
Humedad en el interior de las viviendas por falta de sellado de la unión carpintería-fábrica.
Las carpinterías interiores de las viviendas y la barandilla de escalera
presentan el mismo estado. La puerta de entrada al edificio, además de lo
expresado en el informe anterior, presenta en la actualidad una notable
deformación del junquillo de madera que sujeta el vidrio, debido a la acción
de los agentes climatológicos sobre su escueta estructura, por lo que el vidrio
presenta el peligro de desprenderse.
Puerta de entrada al edificio remendada
-
Deformación del junquillo
Fachadas y elementos exteriores:
La fachada denota un aumento de las zonas en las que se produce el
desprendimiento de la pintura y el mortero, principalmente en la fachada a la
calle Nueva. En abril del presente año se han realizado tres ensayos sobre los
materiales componentes del revestimiento de fachada:
1.- Ensayo para determinar la adherencia del mortero de revestimiento
de fachada sobre el muro.
2.- Ensayo para determinar la presencia de cloruros y sulfatos sobre el
mortero de revestimiento de fachada.
3.- Ensayo para determinar la adherencia de la pintura sobre el mortero
de revestimiento.
Fachada a calle Nueva
Deterioro de fachada en planta tercera
Los ensayos (cuya copia se adjunta al presente informe) han sido
encargados a la empresa Vorsevi S.A., laboratorio homologado por la Junta
de Andalucía para todo tipo de ensayos de control sobre los edificios. El
resultado en síntesis de los mismos es el siguiente:
1.- La adherencia del mortero en las cinco muestras tomadas es nula o
inferior a los mínimos normalmente aceptados.
2.- La composición del mortero revela elevados contenidos de cloruros y
sulfatos, lo que favorece el desprendimiento de la pintura.
3.- La adherencia de la pintura entendemos que es buena en tres de los
cinco ensayos realizados.
Entendemos que la conclusión del ensayo revela que el mortero de
revestimiento de fachada carece de la adherencia necesaria sobre el soporte
que se ha aplicado (muro antiguo del edificio) y además presenta un elevado
contenido de cloruros y sulfatos que provocan el desprendimiento de la
pintura. La adherencia del mortero es mejor en algunas zonas porque se trata
de zonas en las que se aplica sobre fábricas de ladrillo de nueva ejecución.
Estos Problemas se hubieran resuelto casi con toda probabilidad si a la
fachada se le hubiera aplicado el tratamiento propuesto por los arquitectos
redactores del proyecto, ya que según hemos podido comprobar la partida
8.8 del apartado mediciones y presupuesto del proyecto estaba previsto el
tratamiento siguiente:
“Paramentos verticales con mortero predosificado de cal tipo Texcal
base + Texcal liso, incluso p.p. de rehundidos, mochetas, etc.”
Este tratamiento, al tratarse de un mortero con aglomerante de cal
representa una compatibilidad con los materiales compositivos del muro, de la
que carece el mortero de cemento aplicado. El tratamiento proyectado se
completaba además en el zócalo con un tratamiento de pintura elastómero
aplicada sobre malla de fibra de vidrio (partida 8.6).
Algunas vigas de la pérgola del ático presentan ya desprendimiento de
pintura. Y en la cornisa intermedia han aparecido algunas losas desprendidas.
Pérgola con desconches
Cornisa intermedia con baldosas sueltas.
-
Pavimentos:
En el proyecto (partida 8.12), el peldañeado de mármol de las escaleras
es de mármol de importación, y es lo que se ha colocado realmente como se
hacía constar en el informe anterior. Esto se contradice con la memoria de
calidades facilitada a los propietarios, en la que el promotor prescribe mármol
nacional.
En el interior de las viviendas el mármol veteado colocado es del mismo
tipo que las escalera, si bien en el proyecto en la partida 8.10 los arquitectos
habían proyectado “solado de mármol de importación blanco Italia, con
rodapié de 10 cm”. El rodapié colocado es de 7 cm de altura.
CONCLUSIONES:
Existen defectos constructivos que deben reparase al objeto de dotar a
las viviendas de las debidas condiciones de habitabilidad y seguridad
establecidas en la legislación vigente y en el contrato de compraventa, y
evitar el deterioro del edificio, como son:
-
Sustitución de todas las ventanas y balconeras, sellado con la fábrica
y reparación de daños producidos por la humedad en el interior de
viviendas.
-
Eliminación del revestimiento de fachada, tratamiento antisalino del
soporte, y enfoscado con mortero predosificado de cal en dos
capas, y pintado de barandillas de balcones.
-
Reparación de la Impermeabilización de la cubierta correspondiente
a la terraza del ático, mediante colocación de nueva lámina
asfáltica perimetral en el encuentro con paramentos verticales.
-
Reparación de la cubierta de la vivienda del ático mediante la
colocación de aislamiento de poliestireno extrusionado de 4 cm y
prolongación de impermeabilización perimetral en la zabaleta.
-
Protección por su cara superior de los elementos de hormigón
armado de pérgolas y pintado de las viguetas.
-
Vaciado de muro para ampliación de espacio vertical en bañera
del cuarto baño de la vivienda del ático.
-
Aseguramiento de cables eléctricos en fachada.
-
Recrecido de pretil de azotea mediante colocación de barandilla.
Desperfectos estéticos por mala ejecución o calidad de materiales:
-
Solerías: Unificar la solería en cuanto a tonos en la escalera, sustituir
las piezas rotas de las viviendas y todos los rodapiés.
-
Carpintería interior: recolocación de tapajuntas, colocación de
taconcillos y sustitución de la barandilla de escalera en el tramo de
acceso a la azotea.
-
Pulimentado del pavimento de terrazo de la planta cuarta.
-
Eliminación y construcción de una nueva escalera interior entre
vivienda de planta cuarta y ático, realizada en madera noble y con
colocación de techo aislante en el baño bajo el descansillo.
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Pintado de las oficinas y viviendas tras las reparaciones.
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Desmontado y recolocación de la puerta de entrada al edificio,
aumentando las dimensiones del junquillo de soporte del vidrio.
-
Colocación de videoportero en la vivienda del ático y reparación
del de la vivienda de la tercera y segunda plantas.
-
Colocación de iluminación en la escalera ante la puerta del ático.
-
Colocación de nuevos enchufes en las oficinas.
Como consecuencia de lo expuesto (se han subrayado las nuevas
obras a realizar desde lo expuesto en al anterior informe), consideramos
que el importe de las reparaciones mínimas necesarias en las viviendas
del edificio que nos ocupan, ascienden como mínimo, en función del
estudio económico adjunto en al presente informe, a la cantidad de
175.372,79€ (cientos setenta y cinco mil trescientos setenta y dos con
setenta y nueve euros), más honorarios técnicos y licencia de obras.
El arquitecto
Fdo.: Carlos Sánchez-Polack Morate
Cádiz, octubre de 2006