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Üt, Viö'iÄ ÜJli LA A.Ü.Ü. - T. ï l (t-12), 1991
hiendo fallecido el copartiente I., se otorga por la
adjudicatária J. declaratoria de rectificación del
número de padrón y se inscribe en el Registro de
Traslaciones de Dominio.
Consulta.
Se consulta si la escritura de partición es
observable en virtud del error en el número de
padrón en la hijuela de la adjudicatária.
Opinión de la consultante.
El error padecido en el último dígito del
número de padrón del bien adjudicado en la
hijuela de J. puede salvarse por la aplicación de
las normas de interpretación del negocio jurídico
otorgado (art. 1299 del Código Civil).
En virtud de tratarse de una escritura pú­
blica de partición extrajudicial, el objeto del
negocio jurídico no puede ser otro que la comu­
nidad de bienes que se intenta extinguir.
Dice la escritura en su cláusula segunda:
"Los bienes objeto de esta partición son los
provenientes de las sucesiones de J. M. D. y L. D.
En el cuerpo general de bienes (" ... bienes
que constituyen el caudal a partir...") se estable­
ce correctamente la descripción así: "solar con
sus edificios y demás mejoras ubicado en la
Sección Judicial del Departamento de X., hoy 19
Sección, empadronado con el número 172.258
con frente a la calle A. A. N9 ..."
Por aplicación del art. 1151 del Código Civil
podemos concluir que como el negocio jurídico es
de naturaleza declarativa, y los coherederos
sucedieron inmediatamente al difunto en las
cosas que le fueron adjudicadas, no puede haber
duda sobre el bien adjudicado a J.
Para que quede totalmente aclarado,
cuando J. enajene el inmueble citado, podría
establecerse en la escritura correspondiente un
relacionado de la situación de la cláusula de
antecedentes, y como medida de precaución,
pedir información registrai por ambos padrones
(172.258, el correcto, y 172.253).
La Esc. A. M. O. A., en su calidad de profe­
sional designada por la parte promitente com­
pradora del inmueble en cuestión, y recono­
ciendo la relevancia de la opinión de esa Aso­
ciación, desea conocer el dictamen sobre el ra­
zonamiento formulado.
INFORME DE LA COMISIÓN DE DERECHO CIVIL
Montevideo, 23 de julio de 1971. Reunida la
Comisión de Derecho Civil, integrada por los Eses.
Andrés Casaretto, Mónica Curbelo, Adriana Goldberg, Beatriz Di Rosario, Sonia Iwanczuk, Jorge
Pérez, Jacqueline Parnás, Roque Molla y Ana Olano,
aprueba por unanimidad el informe precedente.
Esc. Roque Molla
Coordinador
Aprobado por unanimidad por la C.D. de la
AEU, Resol. N9 23744 de 19 de agosto de 1991.
3.1.11. PROPIEDAD HORIZONTAL. TRANSFORMACIÓN.
El Cambio de naturaleza del bien -de común a individual- debe regirse por el
sistema legal que le sea propio. Corresponde modificar el plano y reglamento. No
bastan las mayorías del art. 1- de la ley 14.560 si en ellas no consta fehacientemente
el consentimiento de los sujetos realmente afectados por la modificación. Si corres­
ponde permiso de construcción, aprobado el mismo y habilitado municipalmente, se
modifica el plano que se cotejará e inscribirá en Catastro.
CONSULTA
Relación de hechos.
1) Se construyó un edifício en un terreno,
padrón matriz N2 ... dentro del régimen de la ley
10.751, habilitado por el Municipio el 14 de junio
de 1945 y fraccionado por decreto del Consejo
Departamental de 9 de julio de 1955. El plano
fue del Agrimensor HH de setiembre de 1956
inscripto en Catastro.
2) El 6 de diciembre de 1956 se otorgó el
correspondiente reglamento de copropiedad,
debidamente inscripto, del cual surge que el
citado edificio se compone de 19 departamentos
y bienes comunes, dentro de los cuales se destaca
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CONSULTA
como bien común el departamento "M" en planta
baja, con una superfície de 109,75 me..
3) Por escritura de 21 de setiembre de 1983
autorizada por el Esc. XX se modificó el regla­
mento de copropiedad citado convirtiendo en
propiedad horizontal de acuerdo a las leyes
10.751 y 14.261 y concordantes, el departa­
mento 004, (ex departamento "M"), según plano
de mensura y fraccionamiento horizontal del
Agrimensor YY de fecha febrero de 1982, debi­
damente cotejado e inscripto en Catastro, por el
cual se describe según dicho plano y lo ubica en
planta baja, a cota vertical +0,77 cms., con una
superficie de 109,75 me. y le corresponde el uso
exclusivo del patio "J". La unidad se empadrona
individualmente con el Ns ...7004.
4) En dicha escritura de modificación de
reglamento de copropiedad en la cláusula cuarta
se establece que el edificio consta de 20 unidades
y en una constancia se agrega que la unidad 004
incorporada como unidad independiente perte­
nece a los copropietarios actuales de las 19
unidades restantes en las proporciones fijadas
por coeficientes establecidos.
5) Se cita en la cláusula de antecedentes dos
actas de asambleas de copropietarios. En la
primera se propone la conversión del bien común
y no hubo votos favorables. En la segunda la
votación favorable fue realizada por los copro­
pietarios que representaron más de los 2/3 del
número total de copropietarios que totalizaban
el 81,19% del valor real del edificio, los que
resolvieron la conversión del departamento "M"
en unidad independiente, pero no aprobada por
la unanimidad de copropietarios.
6) Posteriormente a esta escritura se rea­
lizaron compraventas de unidades del edificio en
las cuales algunas incluyeron una cuota parte en
la unidad 004 y en otros dos casos no la inclu­
yeron expresamente con el ánimo de conservar
ese derecho. En otro caso se incluyó en la com­
praventa como derechos sobre el departamento
"M" firmándose simultáneamente un compro­
miso de compraventa sobre la unidad 004, el que
no se inscribe y se cita en la escritura de venta
misma.
Consulta.
Se desea saber:
l)Si la in corporación delbien común "M" fue
bien realizada. Teniendo en cuenta las mayorías
reunidas habría que destacar dos aspectos: a)
como modificación de reglamento de
copropiedad se cumplieron las mayorías que
prevé el art. 79 inciso B) de la ley 14.560; b) como
disposición sobre la incorporación de bien común
a propiedad individual y que éste correspondie­
ra a todos los actuales copropietarios que hubie­
ra en ese momento, ¿alcanzarían los 3/4 o hubie­
ra sido necesario la unimidad?
2) ¿Qué consecuencias trae para las com­
praventas de unidades del edificio posteriores a
la fecha de la modificación en caso de que no
hubieran alcanzado la mayoría de 3/4? Según la
posición a adoptar se hubiera vendido conjun­
tamente con una unidad del edificio los derechos
como bien común sobre la unidad "M", o la cuota
parte indivisa sobre la unidad 004. En los casos
que se vendieron unidades y expresamente se
excluyó la cuota parte sobre la unidad 004,
pretendiendo mantenerla: si no se operó co­
rrectamente la incorporación, igualmente se
produjo la transferencia como derechos sobre
bien común y hoy quien cree ser propietario de
esa cuota no lo es sino que sería su comprador en
la ocasión.
Respecto de la compraventa de una unidad
del edificio en la que se incluyó, no en la cláusula
de objeto sino como una declaración de partes, la
cuota en los bienes comunes citando expresa­
mente al departamento "M" pero diciendo que
simultáneamente se otorga un compromiso so­
bre el mismo; y que en este compromiso se
promete vender la cuota ava parte en la unidad
004; el comprador podría ser o propietario o
promitente comprador de esa cuota.
3) Hoy se quiere vender la unidad 004 y hay
acuerdo unánime entre los copropietarios para
su negociación, por lo que se plantean muchas
interrogantes: a) quienes comparecen como
vendedores; b) en caso de incluir en la compra­
venta como posible subsanación a la unanimi­
dad que podría haber sido necesario obtener y
no se hizo una cláusula en la que los vendedores
(teóricamente todos los actuales copropietarios
reales de la unidad 004, esté bien hecha la
incorporación o no) confirman y ratifican lo
resuelto en la asamblea de copropietarios
en la que se resolvió la incorporación y lo
establecido en la escritura de modificación
de reglamento de copropiedad de fecha 21
de setiembre de 1983, ¿se estaría realmente
subsanando la situación?.
INFORME DE LA COMISIÓN DE DERECHO CIVIL
Los informantes entienden que corresponde
dar por reproducidos los términos de la consulta
formulada, y sobre esa base proceder al siguiente análisis:
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KKVISTA UK LA A.U.Ü. - T. 77 (.7-12),
1.- El cambio de naturaleza del bien (de
común a individual), la incorporación a través de
régimen de propiedad horizontal determinado,
la modificación del plano y otorgamiento de
reglamento de copropiedad en su caso, deben
otorgarse en base a resolución de asamblea de
copropietarios, donde se haya obtenido el con­
sentimiento unánime.
En este sentido debe precisarse que en
principio no bastan las mayorías establecidas en
el art. 1- de la ley 14.560 si en ellas no puede
constatarse efectiva y fehacientemente la veri­
ficación del consentimiento de los sujetos real­
mente afectados por la alteración de marras, por
tratarse de modificaión que altera las bases
jurídico-económicas de los negocios originarios,
por las cuales sus componentes personales de­
cidieron contratar emitiendo especialmente su
consentimiento con la causa típica del negocio
particular.
2.- La transformación del bien de común a
individual debe procesarse por incorporación en
base al régimen de propiedad horizontal que
regula el edificio en cuestión, si no existieran
impedimentos municipales de metraje, de ilu­
minación, sanitarios, etc.
3." Aprobado el permiso de construcción y
obtenida la habilitación municipal, se procederá
a modificar el plano que se cotejará e inscribirá
en la Oficina de Catastro.
- Con plano aprobado e inscripto se otorgará
la modificación del reglamento de copropiedad,
otorgamiento que no es preceptivo si nos regimos
por la ley 10.751.
Con las etapas expuestas cumplidas, se
está en condiciones de enajenar la unidad objeto
de la consulta, que recién allí adquirió indivi­
dualidad jurídica.
No se conoce en el presente caso porqué la
incorporación se procesó a través de la ley 14.261
y no por la ley 10.751.
Hay que examinar el permiso de construc­
ción correspondiente y constatar si no existen
impedimentos a la incorporación por el régimen
general. Si existieran los mismos, deben ser
subsanados para que proceda dicha incorpora­
ción. Pero lo que no es correcto como ya se
expresó, es la mayoría obtenida que no alcanza
la unanimidad requerida.
Esto motiva que los actos otorgados son
nulos por falta de objeto, ya que el bien indivi­
dual aun no nació a la vida jurídica.
Eses.
Ana Olano Füllgraf
Arturo Caumont
Informantes
Montevideo, 22 de julio de 1991. Reunida la
Comisión de Derecho Civil, integrada por los
Eses. Enrique Arezo, Juan A. Casaretto,
Adriana Goldberg, Monica Curbelo, Beatriz Di
Rosario, Jorge Pérez, Jacqueline Pamas, Roque
Molla y Ana Olano, aprueba por unanimidad el
informe precedente.
Esc. Roque Molla
Coordinador
Aprobado por unanimidad por la C.D. de la
AEU, Resol. Ns 23818 de 9 de setiembre de 1991.
3.1.12. PROPIEDAD HORIZONTAL. EXPENSAS COMUNES.
Constituye expensa común el gasto que demande la reparación de azoteas y
medianeras que son bienes comunes de uso no exclusivo de determinada unidad.
CONSULTA
Por la presente deseo formular una consulta
sobre el régimen de los bienes comunes en el
marco de la ley 10.751 de propiedad horizontal y
del reglamento de copropiedad del caso a estu­
dio.
El edificio L. se levanta en 8 pisos, planta
baja y garaje con la especial característica que
dos unidades de planta baja (002 y 003) poseen,
según plano y reglamento, una construcción
separada del resto del bloque edilicio que se
identifica como "unidad 002 y 003 parte".
Estas unidades "002/003 parte'' poseen pa­
redes medianeras con los terrenos y edificios
vecinos y además tienen azotea.
De acuerdo con el art. 32 de la ley 10.751,
tanto las medianeras como las techumbres y
azoteas son bienes comunes y para reforzar esta
definición agrega: "los bienes a que se refiere
este artículo, en ningún caso podrán dejar
de ser comunes"
Los propietarios de las unidades 002 y 003
han tenido problemas de humedades en su